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世茂房地产（00813 HK）2018年7月20日研究报告总结

核心内容概览

本报告由分析师李虹（Kris Li）发布，对世茂房地产（Shimao Property）在2018年上半年的财务表现、市场策略及未来展望进行了详细分析。报告指出，尽管公司上半年表现强劲，但面临政策风险与融资环境收紧的双重压力，因此维持“中性”评级。

主要观点

• 投资评级：Hold（中性），目标价为HK$19.60，较原目标价HK$22.40下调6%。
• 核心盈利增长：预计2018年上半年核心净利润同比增长约20%，主要得益于收入增长和毛利率小幅提升。
• 销售表现：上半年合约销售金额达720亿元，同比增长60%，完成全年1400亿元销售目标的52%。销售均价同比下降4%至16040元/平米，但销售面积增长66%。
• 土地储备与拿地情况：上半年新增40个项目，拿地权益金额300亿元，同比增长33%。公司全年土地款预算为780亿元，土储达5000万平米，其中权益土储为3600万平米，覆盖全国50个城市。
• 净负债率：净负债率预计从2017年末的63%上升至2018年中的67%-72%，若将永续债计入权益，则净负债率将从56%上升至60%-65%。
• 融资成本：平均融资成本从2017年的5.3%上升至2018年上半年的5.5%-6.0%。
• 股票回购：自2018年7月5日起，公司连续回购股票，累计回购3900万股，耗资约8亿港币。预计此次回购金额不会超过20亿港币。
• 未来风险：销售可能承压及融资持续收紧是公司面临的主要风险。

关键信息

财务表现

• 核心净利润：预计2018年上半年同比增长约20%，毛利率从30%提升至31%。
• 净负债率：预计从63%上升至67%-72%（计入永续债前），或从56%上升至60%-65%（计入永续债后）。
• 每股核心净利预测：
  • 2018E: Rmb2.50 (+21% YoY)
  • 2019E: Rmb2.99 (+20% YoY)
  • 2020E: Rmb3.45 (+15% YoY)

销售与拿地

• 合约销售：上半年720亿元，完成全年目标的52%，高于行业平均。
• 土地储备：总土储达5000万平米，权益土储为3600万平米，平均土地成本为5100元/平米，占销售均价的32%。
• 土地购买：上半年新增40个项目，拿地权益金额300亿元，同比增加33%。

股票回购

• 回购计划：自7月5日起连续回购股票，累计回购3900万股，耗资约8亿港币。
• 历史对比：2016年下半年曾回购8600万股，耗资约8亿港币。
• 预期上限：本次回购金额预计不超过20亿港币。

估值与目标价

• 每股净资产（NAV）：维持在HK$28.00。
• 目标价调整：从HK$22.40下调至HK$19.60，折价扩大至30%。
• 股价空间：当前股价较新目标价存在约6%的下行空间。

披露与免责声明

• 利益冲突声明：公司不持有世茂房地产的股份或衍生品，但其附属公司可能持有超过1%的股份。
• 合规披露：客户可通过联系邮箱或公司官网获取更多披露信息。
• 研究报告用途：仅限公司客户使用，不得向非客户传播。
• 免责声明：报告基于公开信息，公司不保证其真实性、准确性或完整性。报告内容仅为参考，不构成投资建议。

投资评级定义

行业评级定义

分发限制

• 香港：仅限专业投资者。
• 英国：仅限符合特定标准的“相关人士”。
• 新加坡：仅限合格投资者和机构投资者。非合格投资者不得使用本报告。