20180720-申万宏源研究_香港_-世茂房地产-00813.HK-ORD_Daily_Insight_4页_732kb

世茂房地产（00813 HK）2018年7月20日研究报告总结

核心内容

本报告由分析师Kris Li（李虹）撰写，对世茂房地产（Shimao Property）的财务表现、市场动态及投资评级进行了分析，维持“Hold”（中性）评级，目标价为HK$19.60。

主要观点

• 投资评级：维持“Hold”评级，目标价为HK$19.60，较原目标价HK$22.40下调6%。
• 核心盈利增长：预计2018年上半年核心净利润同比增长约20%。
• 净负债率上升：净负债率预计从2017年末的63%上升至2018年中67-72%；若将永续债视为权益，则净负债率从56%上升至60-65%。
• 销售表现：上半年合约销售金额达720亿元，同比增长60%，完成全年1400亿元销售目标的52%。销售均价小幅下降4%至16,040元/平米。
• 土地储备与拿地：上半年新增40个项目，拿地权益金额达300亿元，同比增长33%。全年土地款预算为780亿元，较去年增长15%。公司总土储达5000万平米，权益土储为3600万平米，覆盖全国50个城市。
• 股票回购：自7月5日起，公司连续回购股票，累计回购3900万股，耗资约8亿港币。预计此次回购金额不超过20亿港币。
• 风险因素：销售可能因政策收紧而承压，融资环境持续收紧。

关键信息

一、财务预测

• 2018E核心每股净利：预计为2.50元，同比增长21%。
• 2019E核心每股净利：预计为2.99元，同比增长20%。
• 2020E核心每股净利：预计为3.45元，同比增长15%。
• 每股净资产值（NAV）：维持在28.0港币。
• 目标价折价：将目标NAV折价从20%扩大至30%，对应目标价为19.6港币。

二、销售与拿地情况

• 合约销售：上半年销售金额720亿元，完成全年目标的52%，高于行业平均水平。
• 销售面积：上半年销售面积同比增长66%至450万平米。
• 土地储备：总土储达5000万平米，其中权益土储为3600万平米。
• 土地成本：平均土地成本为5100元/平米，占销售均价的32%。
• 城市分布：一线城市占土储10%，二线城市占50%，其余40%位于三四线城市。

三、市场与政策环境

• 行业调整：受政策收紧及人民币贬值影响，行业整体出现回调。
• 政策影响：下半年销售可能受到棚改货币化安置政策收紧等影响。
• 融资成本：预计2018年上半年平均融资成本从2017年的5.3%上升至5.5-6.0%。

投资评级说明

个股评级定义

• BUY：预计6个月内股价上涨超过20%。
• Trading BUY：预计6个月内股价上涨超过20%。
• Outperform：预计12个月内股价上涨10%-20%。
• Hold：预计12个月内股价下跌10%至上涨10%。
• Underperform：预计12个月内股价下跌10%-20%。
• SELL：预计12个月内股价下跌超过20%。

行业评级定义

• Overweight：行业表现优于整体市场。
• Equal weight：行业表现与整体市场相当。
• Underweight：行业表现劣于整体市场。

披露信息

• 利益冲突声明：公司及其关联方可能持有世茂房地产股份，但未持有任何股票或衍生品。
• 合规信息：投资者可通过合规邮箱或官网获取披露材料。
• 版权与使用：本报告为Shenwan Hongyuan Securities所有，未经授权不得复制或分发。

分发限制

• 香港：仅限专业投资者。
• 英国：仅限有投资经验或高净值公司等特定对象。
• 新加坡：仅限合格投资者和机构投资者。非合格投资者应忽略本报告。