20221211-国金证券-房地产行业研究_需求端宽松加速_REITs扩容利好融资_21页_2mb

房地产行业研究买入（维持评级）总结

核心内容

本报告分析了2022年12月房地产行业市场表现、政策动态及企业动态，重点指出需求端宽松政策加速落地，REITs试点范围扩大，将为房企融资及盘活存量资产提供新途径。同时，报告指出当前房地产市场仍面临销售复苏缓慢、三四线城市恢复力度弱及房企债务违约等风险。

主要观点

1. 需求端宽松政策加速落地：多个二线城市相继出台购房政策优化措施，如降低首付比例、放宽购房资格、推行带押过户等，与供给端“三箭齐发”政策形成组合拳，有助于行业回归良性循环。
2. REITs试点范围扩大：证监会副主席李超提出研究推动REITs试点范围拓展至长租房及商业不动产领域，此举有助于房企优化资产负债结构、拓宽融资渠道，并可将保交楼房源转为REITs底层资产。
3. 市场表现：A股房地产板块本周上涨2.8%，港股房地产板块上涨10.5%，物业板块表现更为突出，恒生物业服务及管理指数上涨17.1%。
4. 销售情况：新房成交同比持续下降，但部分城市如福州、泉州、扬州等出现显著增长；二手房成交同环比上升，二线城市年度累计同比首次回正。
5. 房企动态：多家房企推进股权融资、发行中票、收购股权等举措，以缓解资金压力，保障项目交付。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2081
• 沪深300指数：3998
• 上证指数：3207
• 深证成指：11502
• 中小板综指：12164

土地市场

• 全国300城宅地成交建面：2537万㎡，单周环比+17%，单周同比-32%
• 2022年初至今累计宅地成交建面：52614万㎡，累计同比-36%
• 权益拿地金额前五房企：华润置地（829亿元）、中海地产（751亿元）、保利发展（579亿元）、建发房产（544亿元）、招商蛇口（517亿元）

新房成交

• 35个城市商品房成交合计：408万㎡，周环比+0.1%，周同比-24%
• 一线城市：周环比-0.4%，周同比-22%
• 二线城市：周环比-2%，周同比-18%
• 三四线城市：周环比+30%，周同比-58%

二手房成交

• 15个城市二手房成交合计：156万㎡，周环比+14%，周同比+14%
• 二线城市：年度累计同比首次回正
• 三四线城市：周同比+143%，月累计同比+280%

REITs扩容

• 试点范围：将拓展至市场化长租房及商业不动产领域，有助于房企盘活存量资产、拓宽融资渠道及降低违约风险。

投资建议

• 短期：民营房企受金融支持，现金流或出现边际改善。
• 中长期：央国企更享政策红利，具备稳健经营和持续拿地能力，优先推荐中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团等。
• 关注：强房产交易平台贝壳，可能受益于市场活跃度提升。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳
• 三四线城市恢复力度弱
• 多家房企出现债务违约

图表目录

• 图表1：二线城市需求端宽松政策
• 图表2：重点商业地产公司概况
• 图表3：申万A股房地产板块涨跌幅排序
• 图表4：WIND港股房地产板块涨跌幅排序
• 图表5：地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表8：物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表13：40城新房成交面积及同比增速
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：35城新房成交明细
• 图表17：15城二手房成交面积及同比增速
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：15城二手房成交明细
• 图表21：12城商品房库存及去化周期
• 图表22：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表23：地产行业政策新闻汇总
• 图表24：地产公司动态
• 图表25：物管行业资讯
• 图表26：物管公司动态
• 图表27：A股地产PE-TTM
• 图表28：港股地产PE-TTM
• 图表29：港股物业股PE-TTM
• 图表30：覆盖公司估值情况