20221211-天风证券-房地产REITs周报_长租房及商业不动产领域REITs有望推动试点_8页_892kb

房地产行业REITs周报总结（2022.12.5-2022.12.10）

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业REITs的发展动态，分析了当前市场趋势、政策动向及投资建议。报告指出，证监会正加快推进REITs市场建设，推动长租房及商业不动产领域的REITs试点，同时强调REITs在盘活房企存量资产、拓宽融资渠道方面的重要作用。此外，报告还回顾了本周REITs市场表现、资产类型分类、估值收益率情况以及审批进度。

主要观点

• 政策支持：证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上提出，将扩大REITs试点范围，加快打造保障性租赁住房板块，并研究推动市场化长租房及商业不动产REITs试点。
• 市场表现：本周REITs整体跑赢上证综指，但产权类REITs涨幅低于特许经营权类REITs。从4周滚动来看，产权类REITs下跌，特许经营权类REITs上涨。
• 资产类型表现：
  • 交通基础设施：估值收益率普遍较高，多数在5%以上，其中华夏中国交建高速REIT估值收益率高达8.17%。
  • 保障性租赁住房：估值收益率均在5%以内，但华夏基金华润有巢REIT上市首日涨幅达16.84%，显示出市场对其的积极态度。
• 扩容进展：截至2022年12月8日，已有12支基础设施公募REITs上市，其中下半年新增11支，与2021年全年持平。另外，有2支REITs处于首次发售申请受理阶段。
• 审批进度：本周有多项REITs项目获得反馈或受理，涉及仓储物流、生态环保、园区基础设施等多个领域。

关键信息

1. 保障性租赁住房REITs

• 已上市：红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT（2022年12月9日上市）。
• 市场反应：华夏基金华润有巢REIT上市首日涨幅达16.84%，换手率33.11%，表现抢眼。

2. 本周REITs市场表现

• 整体表现：REITs本周上涨1.66%，上证综指上涨1.61%。
• 产权类 vs 特许经营权类：
  • 产权类REITs本周上涨0.39%，特许经营权类REITs上涨2.50%。
  • 滚动4周，产权类REITs下跌1.27%，特许经营权类REITs上涨1.81%。
• 具体基金表现：
  • 华夏中国交建高速REIT本周涨幅最大，达5.23%。
  • 华夏合肥高新产园REIT本周跌幅最大，达-1.38%。
  • 红土创新盐田港REIT IPO以来涨幅最高，达40.96%。

3. 仓储物流类REITs

• 换手率：本周仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低，最低为中金普洛斯REIT，仅为0.37%。
• 成交占比：交通基础设施REITs成交额占比最高，达45.32%；能源基础设施REITs成交额占比最低，为4.20%。

4. 估值收益率

• 最高：华夏中国交建高速REIT估值收益率为8.17%。
• 最低：鹏华深圳能源REIT估值收益率为1.29%。
• 分类表现：
  • 交通基础设施REITs估值收益率普遍高于5%。
  • 保障性租赁住房REITs估值收益率均在5%以内。

5. 投资建议

• 关注产权类REITs：如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs，因其资产升值潜力和良好运营能力。
• 关注特许经营权类REITs：如生态环保、能源基础设施、交通基础设施REITs，因其稳定现金流和高分红率。

风险提示

• 政策风险：若政策实施不及预期，可能影响REITs的推进及上市数量。
• 经济风险：宏观经济不及预期可能影响底层资产的运营及净利润。
• 运营风险：若项目运营不及预期，可能影响底层资产的净利润及现金流分派。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

作者信息

• 分析师：胡孝宇
• 执业证书编号：S1110522070003
• 邮箱：huxiaoyu@tfzq.com

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