20221211-申港证券-房地产行业研究周报_地产行情回顾_趋势向上仍明确_13页_2mb

投资摘要总结

核心内容

本文回顾了房地产行业的历史行情周期，分析了当前房地产市场的发展趋势，并提出了相应的投资策略与风险提示。

主要观点

• 行情回顾：房地产市场行情通常由政策主导和基本面主导两阶段构成。当前政策面仍有放松空间，而基本面尚未兑现，整体趋势向上明确。
• 历史周期表现：
  • 第一轮（2008-2009）：政策支持强劲，基本面快速回暖，申万地产指数累计涨幅达172%，跑赢沪深300指数73个百分点。
  • 第二轮（2012-2013）：以地方性政策为主，基本面复苏较慢，申万地产指数累计涨幅39%，跑赢沪深300指数24个百分点。
  • 第三轮（2014-2016）：政策引导基本面较快回暖，申万地产指数累计涨幅155%，跑赢沪深300指数35个百分点。
  • 本轮（2021-至今）：政策端放松节奏偏慢，需求端“因城施策”，近期供给端纾困加速，申万地产指数累计涨幅22%，跑赢沪深300指数12个百分点。
• 当前行情逻辑：与以往不同，本轮行情更多反映供给端估值修复，而非单纯需求端拉动。市场对基本面复苏的预期较弱，但仍有上涨空间。
• 政策端仍有放松空间：2023年稳增长仍是重要方向，地产需发挥“稳定器”作用，供给与需求端政策仍有放松可能。
• 基本面复苏预期：从历史数据看，基本面复苏后的涨幅通常高于政策引导期，市场对基本面好转的提前计价不充分。
• 风险因素：需关注基本面复苏节奏及疫情对市场的影响，销售复苏不及预期或个别房企债务违约可能带来风险。

关键信息

行情走势

• 2022年12月5日-12月9日：申万房地产板块涨幅2.77%，在申万一级行业中排名9/31，落后沪深300指数0.52个百分点。
• 涨跌幅前三位：世联行（+19.4%）、卓朗科技（+18.6%）、大悦城（+16.1%）。
• 涨跌幅后三位：深振业（-19.5%）、中国武夷（-17.2%）、广宇发展（-9.9%）。

市场估值

• 12月9日：申万房地产行业PE（TTM）为14.42倍，较前一周增加0.39；PB（LF）为0.97倍，较前一周增加0.03。
• 近三年均值：PE（TTM）为9.38倍，PB（LF）为1.07倍。

数据追踪

• 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-18pct、-28pct；一线城市-28pct、-24pct；二线城市-23pct、-26pct；三线城市+18pct、-37pct。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比+7.7pct，累计同比-8pct。
• 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-8.4pct，成交建筑面积累计同比-11pct，成交金额累计同比-32pct，土地成交溢价率1.92%。
• 重点城市销售数据：
  • 北京：+4pct
  • 上海：+12pct
  • 广州：+208pct
  • 深圳：-3pct
  • 南京：+19pct
  • 杭州：+59pct
  • 武汉：-6pct

投资策略

• 关注龙头房企：如保利发展、万科A、龙湖集团，其经营稳健，资信背景良好。
• 高品质房企：如滨江集团、绿城中国，符合产品导向逻辑。
• 地方国央企：如建发国际、越秀地产，具备发展潜力。
• 代建行业：推荐绿城管理控股，作为代建行业龙头，具有较高弹性空间。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企出现债务违约。

行业评级

• 评级：增持
• 行业评级体系：
  • 增持：6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：6个月内相对强于市场基准指数收益率-5%~+5%之间。
  • 减持：6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

市场基准指数

• 市场基准指数为沪深300指数。

附注

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