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北辰实业 (601588.SH) 总结

核心内容

北辰实业是一家北京市属国有企业，长期参与重大体育赛事及城市建设，具备深厚的“奥运基因”。公司以持有经营与项目开发双轮驱动，业务涵盖房地产开发、物业经营、会展及新兴电子竞技产业。

主要观点

• 价值低估显著，寻求突破良机：公司非公开发行底价为4.39元/股，当前股价为4.35元/股，折价约1%。增发批文有效期为6个月，将在2016年8月4日到期，未来一个月内有明确的预期方向。
• 开发业务布局有道，持有经营稳定核心：公司持有经营物业规模达126万方，2015年实现租金收入25.3亿元，EBITDA为9.86亿元。公司14年开始布局二线城市，如合肥、南京、苏州、杭州，成功把握房价上涨趋势，为未来销售规模增长奠定基础。
• 发力会展产业，布局电子竞技：公司组建北辰会展集团，推进“6+4+N”业务模式，与同方传媒合作承办电子竞技赛事，进军新兴文化及互联网产业，提升品牌影响力和附加值。

关键信息

业务结构

• 持有经营型物业：包括商业、办公、酒店、公寓等，总面积125.9万方，2015年租金收入达25.3亿元，EBITDA为9.86亿元。
• 地产开发业务：公司在全国布局多个项目，2015年实现签约销售金额73亿元，签约面积61万方。未结算项目总面积达634万方，预计未来销售规模将持续增长。
• 会展业务：公司已成功承接多个大型会展项目，如国家会议中心、北京国际会议中心等，并计划通过“6+4+N”模式拓展上下游产业链。

估值与盈利预测

• EPS预测：预计2016年、2017年EPS分别为0.24元、0.32元。
• RNAV与NAV：公司持有物业RNAV为146亿元，NAV总规模为216亿元，每股RNAV为6.41元。
• 市盈率与市净率：2016年市盈率34.58，市净率2.31，显示公司估值具备提升空间。

估值模型

• WACC折算：未结算项目按6.77% WACC折算，权益净增加值为29.54亿元。
• 未来增长点：地产开发业务持续增长，持有物业租金收入稳步提升，会展与电子竞技产业成为新增长极。

风险提示

• 销售结算进度不确定：地产销售结算进度可能影响公司业绩表现。
• 会展行业拓展受行业影响：会展行业的发展与市场环境密切相关，拓展进程可能受外部因素影响。

盈利预测表

公司评级与数据来源

• 公司评级：买入
• 当前价格：4.35元
• 报告日期：2016-06-20
• 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心

重要业务与项目

• 会展产业布局：公司通过整合资源，成立会展集团，拓展上下游产业链，如与同方传媒合作举办电子竞技赛事，打造会展+互联网新模式。
• 电子竞技布局：公司参与2017年北京电子竞技赛事，借助场馆资源与赛事组织能力，拓展新兴文化领域，提升品牌影响力。

公司发展亮点

• 历史贡献：公司参与亚运会和奥运会建设，沉淀优质资产，如国家会议中心和亚运村项目。
• 区域布局：公司在14年及15年快速扩展至9个城市，如合肥、南京、苏州、杭州，成功布局二线城市。
• 品牌影响力：通过受托经营项目及会展服务，公司品牌在全国范围内逐步扩大，具备较强的市场竞争力。

未来展望

• 地产开发：预计2016年销售金额118亿元，销售面积90万方，公司通过土地储备与项目布局，未来销售规模将持续增长。
• 会展与电子竞技：公司通过会展产业链拓展与电子竞技赛事承办，探索新经济模式，提升附加值和盈利能力。

估值与市场表现

• NAV测算：公司NAV总规模为216亿元，每股RNAV为6.41元，显示公司资产具备较高价值。
• 市场表现：公司股价相对市场表现稳定，当前市盈率和市净率显示估值具备提升空间。

总结

北辰实业凭借深厚的奥运基因、稳健的物业经营和快速的地产开发布局，成为市场关注的焦点。公司通过非公开发行融资、会展产业链整合以及电子竞技赛事承办，积极寻求突破，提升公司价值。未来随着地产销售规模的扩大、会展业务的拓展以及电子竞技市场的快速增长，公司有望实现业绩的持续增长，值得投资者关注。