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北辰实业（601588.HK）2022年上半年业务总结

所属行业

房地产

发布时间

2022年8月26日

核心内容

一、地产开发业务适度收缩，盈利能力有待提升

北辰实业在2022年上半年的地产开发业务表现出适度收缩的趋势，主要受市场行情变化及开发周期影响。具体表现为：

• 销售业绩下降：合约销售额为78.8亿元，同比下降28.8%；销售面积为32.2万㎡，同比下降46.0%。
• 销售均价上升：销售均价为24472元/㎡，同比上升32.0%，主要由于北京销售占比提升至43.2%，北京较高的销售价格拉高整体均价。
• 新开工面积减少：新开工面积同比下降11.2%至40.9万㎡。
• 结转面积下降：结转面积为40.9万㎡，同比下降44.3%；待结转面积为85.5万㎡，较2021年末继续下降13.6%。
• 营业收入减少：地产开发业务实现收入58.80亿元，同比下降37.4%。
• 盈利能力下降：毛利润为11.6亿元，净利润为-4.6亿元，毛利润率和净利润率分别为16.9%和-6.8%，较2021年同期均有所下降。
• 财务费用高企：财务费用率为13.0%，利息支出较多影响利润。
• 预收账款/营业收入比值：0.88倍，显示企业营业收入实现存在压力。

二、会展运营龙头地位再巩固，业绩短期受疫情压制

北辰实业在会展运营方面继续保持行业领先地位，具体表现如下：

• 会展业务扩张：上半年新签约首钢会展中心、桂林国际会展中心等5个委托管理项目，会展及酒店品牌输出项目已覆盖五大城市群。
• 轻资产布局延伸：从母公司收购北京国际展览中心有限公司，进一步完善会展上游产业链。
• 营业收入增长：会展及商业物业板块营业收入同比上升2.5%，达8.89亿元。
• 利润受疫情压制：由于会议展览、酒店及公寓业务自四月起长时间停滞，利润总额为-0.51亿元。
• 行业地位稳固：尽管短期受疫情影响，北辰实业在会展行业的龙头地位未变，长期业绩有望恢复。

三、现金流相对稳定，融资成本进一步下降

北辰实业在2022年上半年保持了相对稳定的现金流，主要得益于融资成本下降及经营性现金流入：

• 货币资金：127亿元，较2021年末减少20.4亿元，主要由于有息负债减少。
• 有息负债：280.2亿元，较2021年末小幅减少5.7%。
• 融资性现金净流出：37.1亿元，但经营性现金净流入18.8亿元，整体现金流保持稳定。
• 资金风险可控：非受限现金对短期有息负债的覆盖倍数为1.25倍，较2021年末基本持平。
• 三道红线指标达标：净负债率89.5%，剔除预收账款的资产负债率72.5%，两道指标达标。
• 融资成本下降：有息债务综合融资成本为5.26%，较2021年末下降0.6个百分点。

主要观点

• 北辰实业在地产开发业务上采取适度收缩策略，以消化前期土储为主，销售业绩和收入均有所下降。
• 会展运营业务持续扩张，巩固行业龙头地位，但因疫情导致业绩短期承压。
• 财务状况总体稳定，融资成本下降，现金流保持相对健康。
• 企业盈利能力有待提升，主要受前期高地价项目及利息支出影响。

关键信息

• 销售数据：2022H1合约销售额78.8亿元，同比下降28.8%；销售面积32.2万㎡，同比下降46.0%。
• 土地储备：总土地储备由2021年末的585.7万㎡下降至539.0万㎡。
• 营业收入：地产开发业务收入58.80亿元，同比下降37.4%；会展及商业物业板块收入8.89亿元，同比上升2.5%。
• 净利润：地产开发业务净利润-4.6亿元，会展业务利润总额-0.51亿元。
• 财务状况：货币资金127亿元，有息负债280.2亿元，融资成本5.26%。
• 现金流：经营活动产生的现金流量净额为18.9亿元，融资性现金净流出37.1亿元。
• 三费费用率：2022H1三费费用率为22.1%，较2021年有所上升。

图表摘要

• 新开工与结转情况：2019-2022H1，新开工面积持续下降，结转面积亦呈现下降趋势。
• 有息负债与融资成本：有息负债小幅减少，融资成本显著下降，显示企业融资能力增强。

相关研究

• 2020H1年报综述：房企发展空间受限，需适应政策调控。
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，核心城市更具发展潜力。
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿元，疫情冲击下实现8.7%增长。
• 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势。
• 行业研究：长沙成为全国学习的范本。
• 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择是占领长三角。
• 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当。
• 企业研究：绿城通过“重装上阵”探底回升。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 曾志龙：Zengzhilong666（微信号），Zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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