20211226-华安证券-房地产行业周报_新房成交环比增长_第三批供地冷热分化_19页_577kb

报告摘要

新房成交环比增长，第三批供地冷热分化

核心内容

本周（12.17-12.23），房地产行业整体表现分化，新房与二手房成交情况、土地市场及库存数据均体现出明显的区域差异。行业评级为增持，房地产板块周涨幅1.23%，在31个行业中排名第五。

主要观点

新房成交：整体成交面积同比-16.2%，环比+34.7%；其中，一线城市成交面积同比-17.5%，环比+22.4%；二线城市成交面积同比+2.8%，环比+64.6%；三线城市成交面积同比-46.6%，环比-6.1%。
二手房成交：整体成交面积同比-49.2%，环比+1.7%；其中，一线城市同比-37.4%，环比+31.8%；二线城市同比-55.4%，环比-8.8%；三线城市同比-52.8%，环比-13.9%。
新房库存：整体库存面积环比-0.17%，去化周期11.1月；其中，一线城市库存面积环比+1.49%，去化周期8.8月；二线城市库存面积环比-2.39%，去化周期8.9月；三线城市库存面积环比+0.54%，去化周期22.4月。
土地市场：百城土地成交面积2251万方，成交总价287亿元，土地溢价率1.57%；其中，三线城市土地溢价率最高，达2.56%。
第三批集中供地：多城出现冷热分化，部分城市如天津、沈阳全部底价成交，流拍率较高；而武汉则出现企稳回暖迹象，部分地块溢价率显著上升。
政策影响：房地产调控政策持续收紧，包括“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”等，对供需两端形成双向约束，行业面临销售、拿地与降杠杆之间的不协调。
投资建议：关注稳健发展型房企（如保利发展、万科A、金地集团）和成长受益型房企（如金科股份、中南建设、新城控股）以及优质物管企业（如华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业）。

关键信息

新房成交情况

32城：合计成交面积430万方，同比-16.2%，环比+34.7%。
一线城市（4城）：合计成交面积109万方，同比-17.5%，环比+22.4%。
二线城市（14城）：合计成交面积244万方，同比+2.8%，环比+64.6%。
三线城市（14城）：合计成交面积77万方，同比-46.6%，环比-6.1%。

新房库存情况

16城：合计库存面积9456万方，环比-0.17%，去化周期11.1月。
一线城市（4城）：库存面积3068万方，环比+1.49%，去化周期8.8月。
二线城市（6城）：库存面积3205万方，环比-2.39%，去化周期8.9月。
三线城市（6城）：库存面积3183万方，环比+0.54%，去化周期22.4月。

二手房成交情况

17城：合计成交面积94万方，同比-49.2%，环比+1.7%。
一线城市（2城）：合计成交面积36万方，同比-37.4%，环比+31.8%。
二线城市（8城）：合计成交面积37万方，同比-55.4%，环比-8.8%。
三线城市（7城）：合计成交面积21万方，同比-52.8%，环比-13.9%。

土地市场情况

百城：土地供应147宗，供应面积915万方；土地成交366宗，成交面积2251万方，成交总价287亿元，溢价率1.57%。
一线城市：土地成交面积24万方，溢价率0.00%。
二线城市：土地成交面积840万方，溢价率0.05%。
三线城市：土地成交面积1386万方，溢价率2.56%。
第三批供地：部分城市如天津、沈阳全部底价成交，流拍率较高；武汉则出现企稳回暖迹象，部分地块溢价率显著上升。

风险提示

房地产调控政策趋严
销售修复不及预期
资金面大幅收紧

行业与公司动态

政策动态：央行与银保监会鼓励并购出险房企项目，推进金融开放；最高人民法院规定司法拍卖房产受限购政策约束；海南省发布安居房政策，设定销售均价限制。
公司动态：蓝光发展债务问题严重，碧桂园、恒大等房企风险化解；保利发展、中南建设、金科股份等公司提供融资担保或进行股权调整；世联行、万达商管等公司进行业务拓展或回购股份。

投资建议分类

类型	代表企业
稳健发展型	保利发展、万科A、金地集团
成长受益型	金科股份、中南建设、新城控股
物管优质标的	华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业