20130615-宏源证券-新华都-002264.SZ-理清_新_战略_期待_华_丽转型_19页_1mb

新华都公司深度报告总结

核心内容

新华都在2013年启动全面战略转型，从纯零售业务转向“商业 + 地产”双翼发展。公司认为，零售行业面临电商冲击、行业饱和及宏观经济低迷的三重压力，选择进军地产行业是更为明智的战略。同时，公司对电子商务的进入持谨慎态度，认为其学习成本高、竞争激烈，且价格战对传统零售的毛利率构成威胁。

主要观点

• 战略转型：新华都从纯零售向“商业 + 地产”双业务模式转型，通过商业地产和住宅地产实现新的增长点。
• 零售业务调整：公司转向“追求利润型”战略，收缩战线，谨慎扩张，关闭扭亏无望门店，主攻渠道下沉。
• 地产业务布局：公司已在沙县、福州马尾等地启动商业地产项目，并注入长沙万家城住宅地产项目，未来可能继续注入更多地产资产。
• 项目储备丰富：集团层面拥有漳州和海南两个大型旅游地产项目，总用地面积超16000亩，未来有注入上市公司的可能。
• 盈利预测：预计公司2013-2015年商业部分EPS分别为0.2、0.2和0.3元，地产贡献有望大幅提升，目标价上调至8.0元，评级为“买入”。

关键信息

零售业务转型

• 谨慎扩张：除南昌、赣州、潮州、汕头外，基本不再新开门店，跨省扩张步伐放缓。
• 关停门店：坚决关停扭亏无望门店，如宁波门店若无法盈利则考虑关闭。
• 渠道下沉：主攻三四线城市和县级市场，避开一线竞争。
• 门店分布：公司在福建密集布局115家门店，未来重点扩张区域围绕现有区域展开。

地产业务进展

• 沙县城市综合体：以1.71亿元竞得地块，建设大型商业综合体，预计2-3年建成，短期内对业绩影响较小。
• 福州马尾商业大厦：以1.31亿元竞得地块，建设集中式商场，预计贡献EPS0.2、0.3元。
• 安溪十乡镇商业综合体：建设小型商业综合体，预计2015年全部投入使用，贡献EPS0、0.05、0.09元。
• 长沙万家城项目：注入19.5%股权，总评估价值约28.87亿元，但因土地证问题存在低估，实际价值约3.7亿元。

集团地产储备

• 漳州白塘湾项目：总用地面积10000亩，规划包含居住、旅游、高尔夫、酒店等，项目区位优越，交通便利。
• 海南七仙紫园项目：总用地面积6014亩，距三亚仅1.5小时车程，规划包含高端酒店和度假设施。

盈利预测与投资建议

• 盈利预测：2013-2015年EPS分别为0.203、0.616、1.23元。
• 目标价格：上调至8.0元，评级为“买入”。
• 财务影响：若未来收购更多地产项目，可能增加贷款，带来财务成本压力。

风险提示

• 关店影响：2013年关店导致商业业绩负增长。
• 地产结算缓慢：地产项目结算周期较长，可能影响短期业绩。
• 财务成本增加：未来收购地产项目可能增加贷款，增加财务费用。

财务数据概览

投资建议

• 评级上调：公司战略转型清晰，未来资本运作能力强，上调至“买入”评级。
• 目标价上调：目标价格上调至8.0元，预计地产贡献将大幅提升。

附注

• 分析师：陈炫如、孙妍、洪俊骅等，均来自宏源证券。
• 免责声明：本报告所依据信息来源于公开资料，不保证其准确性与完整性，仅作参考。