20230320-西南证券-龙湖集团-00960.HK-地产龙头运营典范_经营性业务稳步增长_16页_2mb

报告摘要

龙湖集团作为中国领先的地产开发与商业运营服务商，持续优化业务结构，实现经营性业务稳步增长，并在财务稳健性、土储质量、商业运营扩张等方面表现突出。公司坚持聚焦核心区域，强化高能级城市布局，同时注重费用管控和融资成本优化，保持“绿档”财务状态，具备良好的抗风险能力。

财务稳健：公司2022年营业收入达2506亿元，同比增长12.2%；归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%。费用率持续下降，销售费用率和管理费用率分别降至2.1%和2.7%。公司现金短债比为3.52，净负债率为58.1%，剔除预收账款的资产负债率为64.8%，保持“绿档”水平。平均融资成本降至4.10%，处于行业较低水平。
土储优质均衡：截至2022年末，公司土地储备合计5795万平方米，其中权益建筑面积为3975万平方米。土储结构中，长三角地区占比最高（51.8%），其次是西部（25.2%）和环渤海（6.7%）。高能级城市销售占比达97%，新增土储中高能级城市贡献了88%的销售货值。
商业运营扩张：2022年公司开业15座新商场，年末共76家商场在营，总建筑面积达722万平方米。商场销售额为423亿元，同比下降9.42%，但租金收入达94.3亿元，出租率93.9%。长租公寓租金收入24.4亿元，同比增长9%。龙湖智创生活管理规模持续增长，2022年收入达137.5亿元，期末物业在管面积3.2亿元，客户满意度连续14年保持90%以上。
盈利预测：预计公司2023-2025年归母净利润将保持4.0%的复合增长率。2023年给予1.0倍PB估值，对应目标价25.48港元，首次覆盖给予“持有”评级。
风险提示：销售不及预期、利润率不及预期、商业拓展不及预期是主要风险点。

指标/年度	2022A	2023E	2024E	2025E
营业收入（亿元）	2505.65	2668.42	2791.16	2914.44
增长率	12.2%	6.5%	4.6%	4.4%
归母净利润（亿元）	243.62	253.43	264.15	274.27
增长率	2.13%	4.0%	4.2%	3.8%
每股收益（元）	3.88	4.00	4.17	4.32
净资产收益率	17.14%	15.14%	13.63%	12.39%
PE（倍）	5.51	4.70	4.51	4.34
PB（倍）	0.94	0.71	0.61	0.54

盈利预测：
- 开发业务：预计2023-2025年收入分别为2383.68亿元、2455.19亿元、2528.84亿元，毛利率保持18%
- 运营业务：预计2023-2025年收入分别为133.06亿元、146.36亿元、158.07亿元，毛利率保持76%
- 服务业务：预计2023-2025年收入分别为151.68亿元、189.61亿元、227.53亿元，毛利率保持29%
估值：2023年给予1.0倍PB估值，对应市值1421亿元（1616亿港元），目标价25.48港元，首次覆盖给予“持有”评级。