20161108-申万宏源研究_香港_-龙湖地产-00960.HK-北京重庆反向路演纪要_12页_1mb

龙湖地产反向路演总结

核心内容概述

龙湖地产（960 HK）于2016年10月末组织了为期两天的反向路演，期间与集团主席吴亚军及其他高管会面，并参观了位于北京和重庆的多个核心项目。报告重申了买入评级，并对公司的财务表现、政策展望及投资物业发展进行了详细分析。

主要观点

• 市场展望：吴亚军预计2017年政府对房地产行业仍会持支持态度，货币政策将保持宽松，但部分过热城市可能仍会收紧调控。
• 业绩表现：公司2016年合约销售有望超过800亿元人民币，高于已上调的全年销售目标750亿元人民币。预计2017年合同销售金额将同比增长约10%。
• 盈利增长：公司管理层表示，基于当前充足的已锁定项目及强劲的盈利能力，未来三年有望实现双位数的盈利增长。
• 投资物业发展：投资物业收入将显著增长，预计2016年为20亿元人民币，2017年为25亿元人民币，2018年达到约30亿元人民币，足以覆盖公司当前的利息支出。
• 信用评级上调：标准普尔将龙湖的长期企业信用评级由BB+上调至BBB-，穆迪也将其信用展望由稳定上调为正面，表明公司财务状况良好。
• 股价表现：龙湖股价自9月初高位约13港元下跌超过20%，部分原因可能与吴亚军前夫的股份出售及国庆期间调控政策有关。但公司仍被视为风险收益比最佳的开发商之一。

关键信息

财务摘要（单位：亿元人民币）

投资物业表现

• 北京项目：

  • 昌平 Paradise Walk：公司首个商业项目，2014年12月开业，2015年合同销售额达10亿元人民币，租金收入19000万元人民币，预计2016年合同销售额达15亿元人民币，租金收入达25000-26000万元人民币。
  • 时间 Paradise Walk：2016年7月开业，出租率和入住率均超过95%，2016年租金收入预计达7000万元人民币，2017年预计增至15000万元人民币。

• 重庆项目：

  • 丽家项目：公司最大单个项目，2012年购入土地，总代价42亿元人民币，平均楼面价2700元人民币/平方米，2016年9月前累计合同销售额达80亿元人民币，预计年底达20亿元人民币。
  • 竹 Grove 项目：与香港置地合作，首批已售罄，第二批于2016年5月推出，累计合同销售额达11亿元人民币。

信用评级与融资

• 信用评级：标准普尔将龙湖长期企业信用评级由BB+上调至BBB-，穆迪将信用展望由稳定上调为正面。
• 融资成本：预计2016年底融资成本将低于5%，较2015年的5.74%有所下降。

投资建议

• 目标价：基于板块整体估值下跌，将目标每股净资产折价从25%扩大至30%，新目标价为13.58港元，较当前股价有约36.1%的上行空间。
• 评级：维持买入评级。

项目分布与土地储备

• 土地储备：截至2016年中，龙湖在16个过热城市的土地储备占总储备的30%。
• 城市分布：
  • 北京：主要集中在朝阳区和大兴区。
  • 重庆：主要集中在新梁滩区和新北区。
  • 其他城市：如成都、西安、昆明、烟台等。

投资物业结构

• 产品系列：
  • Paradise Walk：大型城市购物中心，平均面积150-200万平方米。
  • Starry Street：中型社区购物中心，平均面积50-80万平方米。
  • MOCO：小型家庭中心，平均面积30万平方米。
• 投资组合：截至2016年9月，公司已开发19个购物中心，总面积约170万平方米（不含停车场）。

图表与数据

• 图1：市场数据（2016年11月7日）。
• 图2：2016年1H16各城市合同销售额。
• 图3：16个过热城市名单。
• 图4：合同销售和土地收购季度数据。
• 图5：过去十年各城市项目收购数量。
• 图6：土地储备分布。
• 图7：投资物业产品系列及定位。
• 图8：投资物业数量。
• 图9：投资物业总建筑面积。
• 图10：历史及预计零售销售额。
• 图11：历史及预计客流量。
• 图12：历史及预计租金收入。
• 图13：历史及预计出租率。
• 图14：估值与目标价对比。

结论

龙湖地产在面对房地产行业调控政策和市场波动时，展现出较强的抗风险能力和稳健的财务状况。尽管股价有所回调，但公司仍具备良好的增长潜力和投资价值，因此分析师重申买入评级。