2022-01-05-亿翰智库-12月房地产行业月报（第42期）_2021年前高后低_行业新格局初现端倪_29页_1mb

2021年前高后低，行业新格局初现端倪

核心内容概述

2021年12月，中国房地产行业整体表现低迷，住宅市场成交面积同比下降26.4%，土地市场成交面积同比下降19%。行业政策持续调控，包括预售资金监管强化、部分低能级城市发放购房补贴、以及住房保障政策的不断优化。企业表现方面，国央企在土地市场占据主导地位，而民企在融资和销售端表现疲软。融资环境有所改善，但民营房企仍面临较大压力，海外债融资持续下降。资本市场方面，地产股有所回暖，龙头企业表现突出，行业结构性调整趋势明显。

主要观点

行业政策

• 供给端调控：金融管理部门支持优质房企收并购融资，同时强化预售资金监管，防止“烂尾”风险。
• 需求端调控：低能级城市开始发放购房补贴、提高公积金贷款额度等，释放合理购房需求，但政策效果有限。
• 住房保障政策：重点推进共有产权房、公租房、保障性租赁住房等，政策不断细化，为“十四五”住房保障工作奠定基础。

住宅市场

• 成交情况：12月40城住宅销售面积同比下降26.4%，环比增长13.2%。一线城市成交同比下降20.6%，但部分城市如上海和广州环比上升。
• 市场趋势：全年呈现“前高后低”趋势，上半年成交占全年55%。下半年成交低迷，主要受信贷环境收紧、房地产税推进及房企暴雷影响。
• 去化周期：部分城市去化周期延长，库存增加，短期内难以缓解。

土地市场

• 供应情况：12月土地供应面积同比上升8%，环比上升78%。一线城市供应同比大幅下降，而三四线城市供应上升。
• 成交情况：12月土地成交面积同比下降19%，环比上升116%。仅一线城市成交同比上升，其他能级城市均下降。
• 溢价率：12月各能级城市溢价率整体下行，但核心二线城市有所回升，主要受优质地块和政策调整影响。
• 流拍情况：各能级城市流拍率同环比均上升，尤其三四线城市流拍宗数和面积显著增长，显示市场信心不足。

企业表现

• 投资情况：TOP100房企中，地方国企拿地金额占比达61.5%，国央企和民企占比分别为22.6%和15.9%。民企拿地意愿下降，国央企投资力度保持平稳。
• 销售情况：12月TOP100房企销售金额同比下降41.7%，全年销售同比转负。销售低迷主要因需求受阻、房企暴雷及市场预期调整。
• 融资情况：信用债融资规模达517.3亿元，国央企融资占比提升，民企融资持续被压缩。海外债融资连续四个月下降，仅部分优质房企仍有机会发债。
• 资本市场：地产股在12月明显回暖，龙头企业表现突出，市场对优质房企关注度提升。

关键信息

• 政策调控：12月政策调控呈现“供给端松、需求端略松、保障端紧”的特点，预售资金监管持续收紧。
• 市场分化：一二线城市市场更具韧性，三四线城市因需求透支、调控加码及房企暴雷，市场表现持续低迷。
• 融资分化：国央企融资改善，民企融资环境恶化，海外债融资持续下降，显示行业信用修复难度大。
• 企业调整：部分民企评级下调，国央企积极进行收并购，资本市场对优质房企更加青睐。

数据概览

结论

2021年房地产行业整体处于调整期，市场表现前高后低，政策调控趋严，融资环境分化，民企发展受限，国央企逐渐成为市场主导力量。2022年，房地产市场预计将保持平稳，但销售和投资依然面临挑战，行业结构调整和信用修复将成为关键。