城市更新系列报告三：2020年主流房企旧改项目有哪些变化？_9页_1mb

2020年主流房企旧改项目分析总结

核心内容概览

2020年，城市更新（旧改）业务在主流房企中占据重要地位，成为获取土地资源的重要渠道。本文基于2020年房企年报，总结了旧改项目的转化进度、销售与收入贡献、储备情况及地域分布等关键信息。

一、房企旧改项目转化进度

2020年，传统旧改布局房企如佳兆业、时代、富力、龙光等均取得一定规模的项目转化，部分新进入者如融信也表现良好。

• 转化面积最大：时代中国共转化8个项目，总建面262万方（220万方进入土储）；
• 佳兆业：转化项目179.8万方，包括西环、南山墩、霞迳村等；
• 富力：转化项目130万方，涉及广州富颐华庭、西安富力开远城等；
• 奥园、龙光、雅居乐：均获得一定体量的项目转化，其中奥园和龙光转化货值分别为382亿、305亿；
• 融信：转化确权面积93万方，主要位于郑州。

二、旧改项目销售与收入贡献

旧改项目对部分房企的销售和收入贡献显著，成为其业务增长的重要引擎。

• 佳兆业：旧改项目贡献合约销售约363.4亿元，占总销售的约三分之一；
• 龙光集团：旧改业务收入占营业收入的8.5%，净利润率在15-20%之间；
• 时代中国：旧改业务收入占营业收入的14.1%，达54.5亿元。

三、旧改项目储备情况

房企旧改储备分为三个梯队，反映其在旧改领域的布局深度与广度。

第一梯队（储备充足）

• 佳兆业：旧改项目储备可售面积1.08亿平，旧改土储/表内土储为3.8倍；
• 时代中国：旧改土储建面5337万方，较2019年增长24.1%；
• 奥园集团：旧改项目货值6730亿，为表内土储货值的1.1倍；
• 龙光集团：旧改土储建面3278万方，货值7100亿；
• 富力地产：旧改储备建面超过4000万方，旧改土储/表内土储为0.6倍；
• 恒大：旧改项目达100个，其中深圳项目占比最大。

第二梯队（储备中等）

• 首开股份：旧改用地面积1589.1万方，旧改土储/表内土储为0.5倍；
• 雅居乐：旧改项目建筑面积1150万方，旧改土储/表内土储为0.2倍；
• 合景、华润：基于2020H1数据，旧改储备分别为1300万方和1630万方；
• 融信集团：旧改储备预计建面976万方，旧改土储/表内土储为0.3倍。

第三梯队（储备较少）

• 绿地、世茂、招商蛇口等：城市更新项目数量相对较少，主要集中在石家庄、上海、福州等城市。

四、旧改业务地域分布特点

区域布局重点

• 大湾区：成为旧改房企的核心布局区域，TOP50房企中有19家布局大湾区旧改项目；
  • 佳兆业、龙光、奥园：大湾区项目占比高达99%、95%、95%；
  • 富力、恒大：大湾区项目分别占54%和55%；
  • 华润、合景、禹洲：旧改项目全部位于大湾区；
• 华北：郑州、太原、石家庄是重点布局城市；
• 华东：上海、福州、厦门等城市亦为布局重点；
• 其他区域：部分房企开始向西部和西南地区拓展。

企业分布

• 粤系房企：包括时代、佳兆业、富力、龙光、奥园等，参与旧改项目最多；
• 闽系房企：如融信、禹洲等，多为近年新进入者；
• 京津冀系房企：如首开、华夏幸福等，参与度相对较低。

关键信息总结

• 旧改项目已成为部分房企获取土地的重要方式；
• 时代中国、佳兆业、富力在旧改转化面积和储备规模上领先；
• 旧改项目对房企销售和收入贡献显著，尤其是佳兆业、龙光和时代中国；
• 大湾区是旧改房企的主要布局区域，且未来仍将持续深耕；
• 北上广深等一线城市仍是旧改项目的主要落点；
• 企业参与度差异明显，粤系、闽系房企参与最多，而江浙系和川渝系相对较少。

风险提示

• 样本选择可能存在偏差；
• 不同房企的指标口径存在差异，需谨慎对比分析。