20160311-广发证券-新湖中宝-600208.SH-上海布局再获旧改项目_做大做强地产主业_11页_1mb

报告摘要

新湖中宝 (600208.SH) 总结

核心内容

新湖中宝在2016年3月宣布收购上海亚龙古城房地产开发有限公司100%股权及债权，总金额为11.9亿元，其中股权转让价为3.2亿元，债权转让价为8.7亿元。通过此次收购，公司获得了位于上海黄浦区508号街坊地块，该地块总面积为9.40万平方米，其中旧城改造面积为9.09万平方米，地上建筑面积不超过23万平方米。该项目位于黄浦区核心区域，周边配套完善，具备较强的盈利能力。

主要观点

地产主业持续扩张：公司地产销售表现良好，2015年实现合同销售金额110亿元，同比增长51%，领跑全国市场。公司项目主要分布在长三角、沈阳、天津等人口导入区域，其中一线及重点二线城市货值占比超过50%，为销售回笼提供了保障。
土地投资聚焦一线城市：公司土地投资节奏放缓，但逐步向一线城市集中，尤其加强了在上海的布局。2015年全年拿地建面合计62万平方米，拿地金额占销售金额的比例为25%。
互联网金控平台平稳发展：公司自2013年起加强互联网金融投资，明确“地产+互联网金控”双主业发展战略。2015年8月，公司与Wind资讯合作，共同打造服务于第三方机构投资者的新型互联网金融平台，标志着互联网金融生态系统向ToB端迈进。
融资渠道多元化：公司2015年非公开发行募集资金50亿元，为互联网金控平台发展提供了充足资金。公司净负债率预计从三季度末的120%降至80%以内，短期偿债压力较小。
盈利预测与投资评级：不考虑摊薄，预计2015、2016年EPS分别为0.17、0.22元，维持“买入”评级。

关键信息

项目信息

项目名称：黄浦区508号街坊地块
区域：上海黄浦区
面积：地上建筑面积不超过23万平方米
转让价格：11.9亿元
位置优势：靠近人民广场（1.2km），外滩金融集聚带与陆家嘴金融城，交通便利，周边配套设施完善，1km内有三个地铁站，包括8号线、10号线、14号线（规划中）
学区优势：对口黄浦区复兴东路第三小学和黄浦学校，均为优质教育资源

土地投资情况

2015年拿地情况：
- 平阳县西湾围涂区块：共6个项目，合计拿地面积61.60万平方米，拿地金额为61.60亿元，其中51%权益。
- 上海项目：虹桥绿谷广场C幢（写字楼，1.79万平方米）、青云路167弄地块（居住，6.14万平方米）。
土地储备：公司土地储备超过1000万平方米，成本较低，为互联网金控平台提供持续现金流支持。

融资情况

非公开发行融资：2015年融资50亿元，净负债率预计降至80%以内。
公司债发行：
- 2015年9月14日：公司债发行50亿元，期限4年，票面利率6.99%
- 2015年7月23日：公司债发行35亿元，期限5年，票面利率5.50%

互联网金控平台

合作背景：与Wind资讯合作，共同组建互联网金融平台，Wind资讯持股66.67%，公司持股33.33%
平台定位：服务于第三方机构投资者，涵盖股票、基金、债券、期货、保险、外汇等标准化产品，以及票据、凭证、资产证券化产品等非标准化产品
平台优势：利用Wind资讯的金融信息流和数据流，结合公司丰富的地产资源和现金流，拓展业务规模，提升发展速度

盈利预测

财务预测：
- 营业收入：2015E为12635亿元，2016E为14858亿元，2017E为18394亿元
- 净利润：2015E为1421亿元，2016E为1755亿元，2017E为2173亿元
- EPS：2015E为0.17元，2016E为0.22元，2017E为0.27元
- 市盈率（P/E）：2015E为23.54，2016E为19.06，2017E为15.39
- 市净率（P/B）：2015E为1.61，2016E为1.48，2017E为1.35
- EV/EBITDA：2015E为52.50，2016E为37.83，2017E为30.54

风险提示

销售回款不及预期
互联网金控平台建设慢于预期

财务指标

资产负债率：2013A为75.8%，2014A为71.1%，2015E为70.9%，2016E为72.6%，2017E为74.5%
净负债率：2013A为106.5%，2014A为77.2%，2015E为99.2%，2016E为112.7%，2017E为126.5%
毛利率：2013A为24.3%，2014A为22.1%，2015E为23.2%，2016E为24.4%，2017E为25.8%
净利率：2013A为10.6%，2014A为10.4%，2015E为12.5%，2016E为13.1%，2017E为13.1%
ROE：2013A为7.6%，2014A为5.6%，2015E为6.8%，2016E为7.8%，2017E为8.8%
ROIC：2013A为3.6%，2014A为2.8%，2015E为2.1%，2016E为3.0%，2017E为3.3%

投资评级

公司评级：买入
预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上

总结

新湖中宝通过收购黄浦区508号街坊地块，进一步巩固了其在上海核心区域的地产布局，提升了盈利能力。公司在地产销售和土地投资方面表现良好，逐步聚焦一线城市，为互联网金控平台的发展提供了坚实的资金基础。与Wind资讯的合作标志着公司在互联网金融领域迈出重要一步，发展前景广阔。公司具备多元化的融资渠道，财务状况稳健，盈利预测乐观，维持“买入”评级。

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