大来展望2024年北京房地产市场回顾及2025年展望_20页_3mb

北京商业地产市场2024年回顾与展望

整体市场情况

• 供应：全年新增供应显著放缓，多个领域同比大幅下降。
• 需求：搬迁交易成为新租需求的主要来源，机构投资者推动物业投资增长。
• 租金与空置率：市场规模呈现结构性分化，租金普遍下行。

细分领域分析

1. 办公楼

• 供应：全年新增办公面积仅19.2万平方米，同比降幅达74%。
• 需求：新租需求同比增长5%，TMT行业驱动新租扩张，金融业需求下滑。
• 区域：中关村、望京去化领先，CBD、金融街空置率持续走高。
• 租金：年末平均租金每平方米256.6元，全年累计跌幅10.7%。

2. 零售物业

• 供应：全年新增供应接近100万平方米，老牌商场启动调改升级。
• 需求："平替"消费成为趋势，高性价比品牌配置增强；服饰鞋包需求明显下滑。
• 区域：核心商圈优质项目租金松动，非核心商圈招商以客流为主。
• 趋势：2025年新增供应达80余万平方米，叠加政策支持，市场或迎转型红利。

3. 仓储物流

• 供应：全年新增供应33.2万平方米，天津同比降幅显著。
• 需求：第三方物流占比超三成，降本需求引领结构性置换。
• 区域：大兴京南、马驹桥租金调降吸引存量客户迁入；廊坊核心子市场复苏。
• 政策：物流降本实施方案引导市场高质量发展。

4. 商务园区

• 供应：新增供应急剧缩减，泛中关村集群研发办公需求旺盛。
• 需求：TMT、医药、生命科学主导新租动力，空置率分化显著。
• 区域：中关村软件园降幅领先，亦庄经开区产业定位强化。

2025年展望

有望变化

1. 市场动态

   • 办公市场供应收缩，新项目入市显著减少。
   • 零售将重心转向场景化升级，提升品质交互体验。

2. 行业驱动

   • TMT和医药领域创新技术阶段将巩固行业发展新周期。
   • 存量改造持续推进，助力仓储物流需求结构优化。

3. 宏观信号

   • 地产基金加速投资项目退出，市场资本化进程加快。
   • 北京政府强化物流供应链支持，政策红利有望驱动成本优化。
   • 商务园区空间转变融合发展模式，提高产业落地服务能力。

** CBRE**