《中国公募REITs发展白皮书2021》下篇：下一步发展的关键点-54页_5mb

中国公募REITs发展白皮书2021 试点阶段性总结与下一步发展的关键点

核心内容概述

中国公募REITs市场自2021年6月21日首批9只产品上市以来，已进入初步发展阶段。该市场以基础设施为起点，具有较强的政策支持和市场创新，为后续发展奠定了良好基础。然而，市场仍处于探索阶段，存在制度、政策、治理和流动性等多方面问题，需在下一阶段进行优化和完善。

主要观点与关键信息

一、试点阶段性总结

1. 市场建设成果显著

   • 首批9只REITs产品发行规模合计314亿元，平均认购倍数超过8.5倍，显示出市场对REITs的高度认可。
   • 试点产品结构采用“公募基金+ABS”模式，兼顾市场成熟度与制度创新，实现公开募集与资产收购的结合。

2. 政策框架初步形成

   • 相关部门已出台多项政策与指引，为REITs市场建设构建了制度基础。
   • 试点过程中，各方探索出多种创新做法，包括税务处理、国资转让豁免、流动性服务商引入等，增强了市场可操作性与可复制性。

3. 市场运行初见成效

   • 试点产品运行平稳，价格波动较小，初步验证了REITs的风险收益特性与市场需求的匹配性。
   • 原始权益人通过REITs实现存量资产盘活，带动新增投资，提升了企业的融资能力与资产运营水平。

4. 试点资产多元化，具备持续发展潜力

   • 首批REITs涵盖产权类和特许经营权类资产，涉及产业园、物流仓储、高速公路、污水处理等多个领域。
   • 储备项目积极，显示市场吸引力和潜力。

二、试点中存在的主要问题

1. 产品结构复杂，治理机制尚需完善

   • 多层结构带来流程复杂、责任不清等问题，需简化治理架构。
   • 管理人与原始权益人之间的权责利关系尚未完全理顺，存在利益冲突和代理成本问题。

2. 产融结合不充分，外溢作用受限

   • 原始权益人对REITs平台的期望与实际功能之间存在差距，影响其积极性。
   • REITs的融资功能未完全释放，原始权益人难以实现对资产的持续控制。

3. 政策与配套措施需进一步优化

   • 负债率限制较紧，影响融资效果，建议适当放宽优质资产的负债比例。
   • 税收、会计处理、保险资金准入等配套政策尚不完善，需加快出台。

4. 市场流动性不足，投资者培育仍需加强

   • 首批REITs上市后，日均成交额较低，流动性有待提升。
   • 投资者对REITs的认知与接受度仍有限，需加强市场教育与投资者培育。

5. 缺乏标准化与体系化

   • 试点过程中多采用“一事一议”方式，缺乏统一标准。
   • 不同地区在审批流程、税务处理等方面存在差异，影响市场效率。

三、下一步发展的关键点

1. REITs的法律定位与立法路径

   • 中国REITs市场需明确法律定位，选择合适的立法路径，如“新券”或“企业ABS公募化”。
   • 企业ABS公募化模式在立法成本与适配性方面更具优势，建议优先考虑。

2. 财税制度与配套政策的完善

   • 建议对REITs设立环节、持有环节、退出环节的税务问题进行优化，如所得税递延、增值税减免等。
   • 会计处理方面，建议将非自持份额计入“少数股东权益”，而非金融负债。

3. 杠杆率的合理设定与动态调整

   • 当前杠杆率限制偏紧，建议根据市场成熟度进行动态调整，鼓励多元化负债工具的使用。
   • 鼓励REITs通过资产循环、提升运营能力等方式实现价值创造。

4. 治理机制的优化与利益平衡

   • 建议推动公募基金公司专业化发展，设立REITs子公司，实现业务隔离。
   • 加强持有人大会、独立董事、外部监督等治理机制，平衡原始权益人与中小投资者之间的利益冲突。
   • 探索一体化管理模式，强化对原始权益人与管理人之间的制衡。

5. 提升市场流动性与投资者参与度

   • 建议引入更多做市商，优化流动性服务商制度，提升二级市场交易活跃度。
   • 加强投资者教育，提升市场认知度与参与度，形成良好的市场生态。

附录：关键数据与表格

表1：首批上市的基础设施公募REITs项目

表2：基础设施REITs试点的创新做法

表3：中国REITs的四种立法路径

表4：首批REITs上市后前11周的流动性指标