德勤-中国REITs发展报告-2021.5-25页_2mb

报告摘要

中国REITs发展总结

核心内容

中国REITs市场正处于快速发展阶段，监管层通过一系列政策推动其试点和落地。公募REITs作为重要的金融工具，旨在盘活存量资产、拓宽融资渠道、优化资源配置，并为普通投资者提供新的资产配置路径。

主要观点

政策背景：
中国自2018年起逐步推进REITs试点，2020年4月正式推出基础设施领域公募REITs试点，明确采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构。试点优先支持基础设施补短板行业，如仓储物流、收费公路、市政工程、污染治理等，同时鼓励信息网络、产业园区等新型基础设施。
发展现状：
国内REITs市场尚处于探索阶段，存在类REITs产品，但尚未有严格意义上的公募REITs。截至2020年末，上交所已发行39单类REITs产品，规模达631亿元。2021年1月，首批公募REITs项目进入国家发改委试点项目库，部分项目已进入申报流程。海南发行了全国首单省级人才租赁住房REITs，规模8.7亿元，具有示范意义。
国际经验借鉴：
美国、新加坡、香港等成熟REITs市场为我国提供了宝贵经验。美国REITs市场成熟，规模达1.33万亿美元；新加坡是亚洲领先的REITs市场，总市值超过800亿美元，平均股息率较高；香港REITs以房地产项目为主，与母公司关系密切。
REITs产品结构：
中国REITs采用“公募基金+ABS”结构，但该结构较为复杂，未来可能逐步精简，如由基金直接持有股权，以减少税务负担并提高透明度。

关键信息

适合发行的基础设施类型：
5G基站、城际高速铁路、新能源汽车停车场、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。
REITs的融资优势：
公募REITs能够提供长期权益性资本，构建社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决负债空间不足的问题。
REITs对投资者的意义：
提供对抗通胀、长期稳定的收益，投资门槛低，交易便利，适合普通投资者参与。
REITs对产业园区的作用：
有效拓宽融资渠道，降低融资成本，推动园区向轻资产模式转型，提高运营能力和盈利能力。
REITs对租赁住房的支持：
作为支持中国公共住房建设的重要金融工具，REITs能够促进租赁住房资产证券化，实现资产退出回笼财政资金，加快有效供给。
REITs面临的挑战：
- 融资效果有待验证，部分基础设施项目缺乏稳定现金流。
- 管理模式可能存在代理问题，需时间适应。
- 税收政策尚不完善，存在重复征税和税收过重的问题。

未来展望

市场前景广阔：
中国公募REITs市场潜力巨大，预计市场规模可达6万亿元人民币。未来将逐步拓展至基础设施以外的其他类资产，丰富产品种类。
风险防范机制完善：
需加强合规性审查、政策协调、信息披露和全生命周期监管，以防范合规、政策和道德风险。
推动机制建设：
通过试点项目形成市场规模和市场合力，打造良好示范效应，进一步推动REITs制度完善。

REITs管理模式

外部管理模式：
由外聘管理人负责资产运营、投融资和物业管理，收取管理费（包括固定比例和绩效费用）。
内部管理模式：
REITs自身拥有不动产资产和内部管理部门，负责资产运营和管理。

税收政策建议

未来需出台相关税收优惠政策，以降低REITs的税收负担，提高产品吸引力。
可参考国际经验，如美国和新加坡的免税政策，为REITs提供税收激励。

联络信息

杨誉民：德勤中国房地产行业领导合伙人
电话：+86 755 3353 8015
邮箱：yyeung@deloitte.com.cn
吴汪斌：德勤中国审计及鉴证咨询合伙人
电话：+86 755 3353 8326
邮箱：rwu@deloitte.com.cn
陈振国：德勤中国房地产行业税务与法律合伙人
电话：+86 21 6141 1033
邮箱：sitan@deloitte.com.cn
方栋：德勤中国房地产行业财务咨询合伙人
电话：+86 21 6141 1626
邮箱：carfang@deloitte.com.cn
研究与撰稿人：
- 陈岚：德勤研究总监
  电话：+86 21 6141 2778
  邮箱：lydchen@deloitte.com.cn
- 周菲：德勤研究高级经理
  电话：+86 10 8512 5843
  邮箱：annizhou@deloitte.com.cn

办事处地址

北京：北京市朝阳区针织路23号楼，国寿金融中心12层
邮编：100026
电话：+86 10 8520 7788
传真：+86 10 6508 8781
长沙：长沙市开福区芙蓉北路一段109号，华创国际广场3号栋20楼
邮编：410008
电话：+86 731 8522 8790
传真：+86 731 8522 8230
成都：成都市高新区交子大道365号，中海国际中心F座17层
邮编：610041
电话：+86 28 6789 8188
传真：+86 28 6317 3500
重庆：重庆市渝中区民族路188号，环球金融中心43层
邮编：400010
电话：+86 23 8823 1888
传真：+86 23 8857 0978
大连：大连市中山路147号，森茂大厦15楼
邮编：116011
电话：+86 411 8371 2888
传真：+86 411 8360 3297
广州：广州市珠江东路28号，越秀金融大厦26楼
邮编：510623
电话：+86 20 8396 9228
传真：+86 20 3888 0121
杭州：杭州市上城区飞云江路9号，赞成中心东楼1206室
邮编：310008
电话：+86 571 8972 7688
传真：+86 571 8779 7915
哈尔滨：哈尔滨市南岗区长江路368号，开发区管理大厦1618室
邮编：150090
电话：+86 451 8586 0060
传真：+86 451 8586 0056
合肥：合肥市政务文化新区潜山路190号，华邦ICC写字楼A座1201单元
邮编：230601
电话：+86 551 6585 5927
传真：+86 551 6585 5687
香港：香港金钟道88号，太古广场一座35楼
电话：+852 2852 1600
传真：+852 2541 1911
济南：济南市市中区二环南路6636号，中海广场28层2802-2804单元
邮编：250000
电话：+86 531 8973 5800
传真：+86 531 8973 5811
澳门：澳门殷皇子大马路43-53A号，澳门广场19楼H-L座
电话：+853 2871 2998
传真：+853 2871 3033
蒙古：15/F, ICC Tower, Jamiyan-Gun Street, 1st Khoroo, Sukhbaatar District, 14240-0025 Ulaanbaatar, Mongolia
电话：+976 7010 0450
传真：+976 7013 0450
南京：南京市建邺区江东中路347号，国金中心办公楼一期40层
邮编：210019
电话：+86 25 5790 8880
传真：+86 25 8691 8776
宁波：宁波市海曙区和义路168号，万豪中心1702室
邮编：315000
电话：+86 574 8768 3928
传真：+86 574 8707 4131
三亚：海南省三亚市吉阳区新风街279号，蓝海华庭(三亚华夏保险中心)16层
邮编：572099
电话：+86 898 8861 5558
传真：+86 898 8861 0723
上海：上海市延安东路222号，外滩中心30楼
邮编：200002
电话：+86 21 6141 8888
传真：+86 21 6335 0003
沈阳：沈阳市沈河区青年大街1-1号，沈阳市府恒隆广场办公楼1座3605-3606单元
邮编：110063
电话：+86 24 6785 4068
传真：+86 24 6785 4067
深圳：深圳市深南东路5001号，华润大厦9楼
邮编：518010
电话：+86 755 8246 3255
传真：+86 755 8246 3186
苏州：苏州市工业园区苏绣路58号，苏州中心广场58幢A座24层
邮编：215021
电话：+86 512 6289 1238
传真：+86 512 6762 3338/3318
天津：天津市和平区南京路183号，天津世纪都会商厦45层
邮编：300051
电话：+86 22 2320 6688
传真：+86 22 8312 6099
武汉：武汉市江汉区建设大道568号，新世界国贸大厦49层01室
邮编：430000
电话：+86 27 8526 6618
传真：+86 27 8526 7032
厦门：厦门市思明区鹭江道8号，国际银行大厦26楼E单元
邮编：361001
电话：+86 592 2107 298
传真：+86 592 2107 259
西安：西安市高新区锦业路9号，绿地中心A座51层5104A室
邮编：710065
电话：+86 29 8114 0201
传真：+86 29 8114 0205
郑州：郑州市郑东新区金水东路51号，楷林中心8座5A10
邮编：450018
电话：+86 371 8897 3700
传真：+86 371 8897 3710