20181101-东兴证券-房地产行业2018年三季报点评_业绩优秀现金流改善_净负债率有所降低_7页_1mb

房地产行业2018年三季报点评总结

核心内容

2018年前三季度，房地产行业整体业绩表现良好，营收和净利润均实现显著增长，同时现金流状况有所改善，净负债率下降，反映出行业在调控政策下仍保持稳健发展态势。

主要观点

1. 营收与利润双增长，业绩超预期

• 营业收入：2018年前三季度房地产板块总营业收入为12147.2亿元，同比增长25.7%。
• 归母净利润：归母净利润为1221.4亿元，同比增长39.8%，每股收益0.32元，同比增长28.9%。
• 毛利率：销售毛利率为31%，同比提升2.7个百分点，主要受益于结算结构优化。
• 行业排名：房地产板块在29个中信行业中归母净利润增速位列第6，显示其盈利能力较强。

2. 经营活动现金流改善

• 现金流净额：每股经营活动产生的现金流量净额从-0.32元改善至-0.06元，现金流边际改善明显。
• 原因分析：房企加速推盘去化和销售回款，同时土地获取趋于理性，抑制了成本上升。
• 经营效率：存货周转率和总资产周转率基本保持稳定，但财务费用和管理费用有所上升。

3. 杠杆率下降，短期偿债压力可控

• 净负债率：A股上市房企净负债率为77%，较年初下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。
• 资产负债率：剔除预收账款后的资产负债率下降，显示房企在去杠杆方面取得进展。
• 趋势判断：尽管宏观政策转向稳杠杆，但房地产市场整体降温促使房企采取更加谨慎的策略，预计全年净负债率仍有下行空间。

关键信息

行业数据概览

投资建议

• 推荐类型：全国性龙头房企与高弹性区域黑马房企。
• 龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口，具备品牌优势、管理成熟和融资能力强。
• 黑马房企：滨江集团、蓝光发展、首开股份，深耕强二线城市并适度外拓。

风险提示

• 竣工结算进度不达预期：可能影响业绩释放节奏。
• 短期债务到期潮风险：需关注房企流动性压力。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有多年行业研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 任鹤：研究助理，清华大学工科本硕，法学双学位，具有3年房地产行业工作经验，持有相关执业资格。

行业评级体系

总结

2018年房地产行业在调控政策下仍保持稳健增长，营收和净利润双增长，现金流改善，净负债率下降，显示出行业在去杠杆和去库存的背景下具备较强的盈利能力和财务韧性。短期来看，销售和业绩的确定性为板块提供投资机会，建议关注一线和强二线城市龙头房企及高弹性区域黑马房企。