20180903-东兴证券-房地产行业2018年中报点评_业绩优秀现金流改善_杠杆降低偿债压力可控_8页_1mb

房地产行业2018年中报点评总结

核心内容概述

2018年上半年，房地产行业整体表现稳健，业绩增长显著，现金流有所改善，杠杆率下降，短期偿债压力可控。在政策调控与市场环境变化的背景下，行业呈现结构性分化，部分房企表现突出，部分则面临挑战。

主要观点与关键信息

1. 营收与利润增长显著

• 总营业收入：2018年上半年达到7808.2亿元，同比增长23.05%。
• 归母净利润：为873.3亿元，同比增长39.79%，增速创2008年以来新高。
• 每股收益：0.32元，同比增长32.28%。
• 毛利率：31.19%，同比上升10.22%，主要受结算结构变化影响。
• 业绩预期：下半年业绩释放基础稳固，结算毛利率有望继续提升，推动营收增速进一步上行。

2. 经营活动现金流边际改善

• 现金流净额：上半年为-492.2亿元，同比改善18.99%。
• 改善原因：房企加速推盘去化、强化销售回款，同时土地获取趋于理性。
• 调控影响：3月以来全国房地产调控范围扩大，部分城市限价严格，抑制房价过快上涨，影响房企拿地热情。

3. 杠杆率有所降低，短期偿债压力可控

• 净负债率：A股上市房企平均为81.2%，较上年末有所上升，但较去年同期下降。
• 有息负债结构：总负债为2.79万亿元，长短期负债比例为1:2.5，短期负债为8012亿元，货币资金为1.04万亿元，短期偿债压力可控。
• 展望：下半年宏观去杠杆趋于稳定，房企或采取更谨慎策略，净负债率有望进一步下行。

4. 投资建议

• 推荐房企类型：
  • 全国性龙头房企：具备品牌优势、管理成熟、融资能力强，如万科A、保利地产、招商蛇口。
  • 高弹性区域黑马房企：深耕强二线、适度外拓，如滨江集团、蓝光发展、首开股份。
• 市场判断：一线及强二线城市新房市场表现更优，政策调控空间较小，房价趋于稳定。

5. 风险提示

• 竣工结算进度不达预期：可能影响业绩释放节奏。
• 短期债务到期潮：需关注房企偿债能力。

附录：关键数据对比

图表摘要

• 图1：2018年上半年各行业净利润增长和每股收益排名情况。
• 图2-11：展示2007H1至2018H1期间，房地产行业多项财务指标的变化趋势，包括营业收入、每股收益、净利润、利润总额、经营现金流、销售毛利率、总资产净利率、财务费用、管理费用、销售费用、资产负债率、净负债率等。
• 图12-15：进一步细化各项费用和负债指标的同比变化。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验，曾多次获得金牌分析师奖项。
• 任鹤：清华大学工科本硕，法学双学士，具备专业资质，3年房地产行业工作经历，现为东兴证券研究助理。

行业评级体系

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）；中性（-5%~+5%）；看淡（弱于市场基准指数收益率5%以上）。
• 公司投资评级：强烈推荐（>15%）、推荐（5%~15%）、中性（-5%~+5%）、回避（< -5%）。

免责声明

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