2020年第一季度北京房地产市场回顾与展望_5页_1mb

北京房地产市场2020年第一季度总结

核心内容

2020年第一季度，北京房地产市场受到新冠疫情的短期冲击，租赁活动节奏延迟，市场表现低于历史同期。尽管面临挑战，市场仍展现出一定的韧性，尤其是在优质写字楼、工业及仓储物流领域。政府的政策引导和行业自身的调整，为市场回暖复苏提供了基础。

写字楼市场

• 净吸纳量：截至季末，全市净吸纳量跌至-50,700平方米，空置率上升0.7个百分点至14.5%。
• 需求结构：传统金融行业仍是主要租赁需求来源，科技行业（TMT）需求放缓但仍为去化的重要动力。
• 租金变化：全市平均租金报价同样本比环比下降0.7%，报每月每平方米424.4元。
• 未来展望：未来六个月，预计新增供应884,700平方米，将进一步推升空置率和租金下行压力。

零售物业市场

• 新增供应：本季度无新增零售物业项目，现有项目持续转型和整合。
• 市场影响：疫情对实体商业造成严重冲击，客流量和销售额大幅下滑，部分商场缩短营业时间或暂停营业。
• 租金变化：购物中心首层平均租金报每天每平方米37.5元，同样本比环比下降0.5%。
• 空置率：空置率环比上升0.8个百分点至7.3%，主要因项目改造清退租户。
• 未来趋势：预计未来六个月将有一个项目入市，零售物业的两级分化将更加明显。社群营销和线上商场的作用增强，推动商业数字化进程。

工业及仓储物流市场

• 土地成交：本季度仅获得三宗工业地块成交，买家多为医药医疗和半导体等高新技术企业。
• 土地价格：主要工业园区土地价格环比持平，报每平方米2,494元。
• 新增供应：顺义空港物流基地新交付80,000平方米项目，空置率上升至6.0%，为近五年新高。
• 净吸纳量：录得46,000平方米，主要来自医药、速递和第三方物流等行业。
• 租金变化：整体租金同样本比上涨0.7%，报每月每平方米49.6元。
• 未来展望：未来六个月预计新增供应66,000平方米，租金上涨空间受到疫情对供应链影响的制约。

投资市场

• 大宗交易：本季度共确认八笔大宗交易，交易总额达195.9亿元人民币，与去年同期基本持平。
• 交易类型：综合体占总交易额度的73%，写字楼占21%，显示出办公用途资产的持续吸引力。
• 投资策略：核心型物业交易占比达41%，投资者偏好风险较低且有稳定现金流的成熟型物业；增值型物业交易占比13%。
• 疫情影响：疫情对交易推进周期产生影响，未来六个月投资活跃度可能有所减弱，但市场基本面仍具韧性。

商务园区市场

• 新增供应：本季度新交付五个项目，新增面积396,800平方米，创历年单季最大供应量。
• 净吸纳量：仅录得17,900平方米，主要集中在北清路、丰台科技园和亦庄等新兴子市场。
• 行业贡献：TMT行业贡献了45%的新租面积，但部分小规模TMT和商业服务类租户出现减退。
• 租金变化：整体市场平均租金报价同样本比环比下降0.6%，部分多元化租户结构的子市场降幅较小。
• 未来展望：预计未来六个月新增供应519,600平方米，叠加疫情对需求的滞后影响，空置率和租金仍有下行空间。长期来看，疫情推动的数字化趋势将带来对科技相关商务园区的需求增长。

主要观点

• 疫情对北京房地产市场造成短期冲击，但市场基本面稳健，具备较强恢复能力。
• 写字楼市场面临供应增加和需求放缓的双重压力，租金下行趋势明显。
• 零售物业加速转型，数字化进程加快，市场两级分化将更加显著。
• 工业及仓储物流市场因疫情和供应链影响，短期内需求波动，但长期趋势向好。
• 投资市场保持活跃，但疫情对交易推进产生影响，未来六个月可能有所减弱。

关键信息

• 写字楼空置率升至14.5%，平均租金环比下降0.7%。
• 零售物业空置率升至7.3%，租金环比下降0.5%。
• 工业及仓储物流空置率升至6.0%，租金环比上涨0.7%。
• 本季度大宗交易总额195.9亿元，综合体占比73%，写字楼占比21%。
• TMT行业在写字楼和商务园区市场中占据重要地位，但部分小规模租户出现减退。
• 政府政策和业主优惠策略有助于市场复苏，但短期内空置率和租金仍有下行压力。