20210926-光大证券-银行业流动性观察第73期_从RMBS重启看房地产融资政策_松绑__13页_1mb

行业研究总结：从RMBS重启看房地产融资政策“松绑”

核心内容

本文分析了房地产融资政策调控的脉络及影响，指出政策收紧导致房地产行业融资渠道收窄、销售和投资增速下滑，部分房企信用风险事件频发。然而，随着RMBS（房地产抵押贷款支持证券）的重启放量，房地产融资政策开始进入新的阶段，为行业带来一定的“微调松绑”信号。RMBS的重启对银行业经营和估值表现具有积极影响，有助于缓解房企现金流压力、稳定银行NIM（净息差）和资产质量。

主要观点

• 政策调控脉络：自2019年三季度起，房地产融资政策逐步收紧，围绕“稳中从紧”原则，实施了“三道红线”和“两个集中度管理”等政策，从供需两侧对房地产融资进行全面管控。
• 政策影响：房地产融资全面收紧，导致开发贷负增长、按揭贷款受控增长、债券融资渠道萎缩、非标融资大幅下降。同时，房地产销售和投资增速明显下滑，部分房企出现信用风险事件。
• RMBS重启意义：RMBS的重启标志着政策进入微调阶段，有利于腾挪表内涉房类贷款额度，实现精细化放松；有助于促进房地产去化和销售回款，缓解房企现金流压力；同时需遵循“因城施策”原则，对中西部地区适当放松，而对热点城市仍保持“稳中从紧”。

关键信息

房地产融资形势与风险

1. 开发贷负增长：2021年Q2开发贷同比增速为3.4%，增量占比为-3.26%，较Q1下降近10个百分点。
2. 按揭贷款受控增长：2021年Q2住房按揭贷款增速为13%，较年初下降1.5个百分点，上半年新增住房按揭贷款2.1万亿，同比少增0.2万亿。
3. 债券融资萎缩：1-8月房企通过国内债券净融资为-788亿，同比下降2380亿；中资美元债净融资-80亿美元，同比下降325亿美元。
4. 非标融资大幅下滑：上半年房地产信托融资压降2008亿，同比增速降至-16.94%，且持续负增长。
5. 房地产销售和投资下滑：8月份商品房销售面积和销售额同比增速分别为-15.55%和-18.71%，房地产投资同比增速降至0.26%。
6. 房企信用风险事件频发：恒大、富力、新力、宝能、蓝光发展、泰禾集团等房企相继出现信用风险事件，部分房企进入“明斯基时刻”。

RMBS重启的影响

1. 腾挪表内贷款额度：RMBS重启有助于银行腾挪表内涉房类贷款额度，缓解集中度指标达标压力和资产荒。
2. 促进销售回款：RMBS的发行可以加速房地产去化，促进销售回款，有助于房企修复资产负债表。
3. 因城施策原则：RMBS的发行需遵循因城施策，中西部地区可适当放松按揭贷款额度，而热点城市仍需保持“稳中从紧”。

银行业经营影响

1. 稳定贷款定价和NIM：RMBS重启有助于银行稳定按揭贷款投放，进而维持NIM稳定。
2. 修复房地产企业资产负债表：通过促进销售回款，缓解房企现金流压力，降低银行资产质量压力。
3. 估值体系改善：RMBS重启有助于修复市场情绪，稳定银行板块估值，特别是在Q4，江苏地区的优质上市城农商行值得关注。

风险分析

• 房地产企业现金流压力加大：受融资政策收紧影响，房企现金流风险系统性加大，信用违约风险继续释放。
• 潜在金融风险：政策调整需谨慎，不宜“大收大放”，应“开正门、堵后门”，避免资金违规流入房地产市场。

投资建议

• 重点关注江苏地区优质上市城农商行：这些机构基本与恒大事件无关，地区法人房企风险较小，全国性房企在当地项目公司也不存在回款风险。
• 投资评级：行业评级为“买入”，未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。

附录

• 分析师信息：王一峰（执业证书编号：S0930519050002），联系人：刘杰。
• 相关研报：包括《“宽信用”的沙盘推演》、《市场情绪偏悲观，“雷曼时刻”难出现》等。
• 图表说明：包含房地产贷款增长情况、RMBS发行情况、房地产销售和投资增速、房地产贷款集中度执行情况等图表，资料来源为Wind、人民银行、银保监会等。

总结

RMBS的重启标志着房地产融资政策进入新的阶段，是“全面从紧”向“局部微调”的转变。这一政策有助于缓解房企现金流压力，稳定银行NIM和资产质量，同时需遵循因城施策原则。房地产融资政策调整对银行业经营具有多重利好，尤其是在Q4，江苏地区的优质城农商行值得关注。然而，房地产企业信用风险事件频发，需警惕系统性风险的传导。