20131103-光大证券-房地产行业_一周回顾与展望第15期-防御价值有_进攻价值无_下调评级至_增持__17页_1mb
报告摘要
防御价值有，进攻价值无，下调评级至“增持”总结
核心内容
本报告为2013年10月26日至11月1日的房地产行业一周回顾与展望，主要分析了市场成交、土地市场、板块表现及个股动态，并对后续市场走势提出看法。报告指出，房地产市场进入价涨量缩期，板块整体表现弱于大盘，防御价值突出但进攻价值有限。
主要观点
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新房与二手房成交变化：
- 新房成交环比上升4.9%，其中二线城市表现较好，而一线城市继续下滑。
- 二手房成交环比下降2.1%，一线城市表现尤为疲软，部分二线城市相对稳定。
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新房库存与去化周期：
- 新房库存小幅增加0.4%，但整体维持平稳。
- 去化周期减少0.2个月，为7.9个月。
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土地市场表现：
- 土地市场成交因供给增加有所回暖，但后续地块推出有限，回暖趋势不明显。
- 二线城市土地市场热度高于一线城市，北京和上海土地出让减少。
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房地产板块表现：
- 申万地产指数上涨0.39%，而沪深300上涨0.69%，地产板块跑输大盘。
- 龙头企业表现优于整体，万科、保利、金地、招商分别上涨5.51%、2.97%、4.16%、3.97%。
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市场调控与政策影响：
- 习主席强调保障房建设和市场化改革，传递积极信号，但具体实施仍存疑问。
- 货币政策仍偏紧，按揭贷款投放未明显加快，对需求产生抑制作用。
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行业估值与投资建议：
- 行业估值较低，仅为2013年9倍，2014年7倍，具备防御价值。
- 报告建议投资者关注销售可能超预期的公司，如万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。
- 下调房地产行业评级至“增持”，认为短期应规避，但中期看好。
关键信息
市场成交情况
- 新房成交：整体上涨4.9%，二线城市涨幅达10.2%，一线城市持续下降6.6%。
- 二手房成交：整体下降2.1%，一线城市跌幅显著，部分二线城市相对稳定。
- 去化周期：整体为7.9个月，较上周减少0.2个月。
土地市场情况
- 住宅用地成交：金额439.4亿元，面积1599万平方米，均价2747元，环比上涨。
- 土地供给：新增供给仅903万平方米，推动成交回暖但趋势不明显。
- 重点城市表现：二线城市如南京、杭州、重庆、武汉等土地市场热度高于一线城市。
房地产板块表现
- 整体表现：申万地产指数上涨0.39%，沪深300上涨0.69%，地产板块相对负收益0.30%。
- 个股表现：部分个股如万科A、华夏幸福、金地集团等表现较好，而如电子城、中体产业等跌幅较大。
重点行业新闻
- 北京：出台“京七条”，要求增加自住型商品房供应，调控思路明确。
- 深圳：二套房首付比例提升至70%，调控政策进一步收紧。
- 自贸区：第一块土地挂牌转让，强调工业和仓储用地。
- 信贷资产证券化：将在交易所试点发行，可能对市场流动性产生影响。
个股分析
- 万科A：参与徽商银行IPO，成为最大单一股东，有利于其社区服务转型。
- 阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产：建议关注，因销售可能超预期，且前期股价调整较多。
- 其他公司：如金地集团、招商地产、华夏幸福等被给予“增持”评级。
结构清晰总结
市场变化
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新房市场：
- 一线城市成交持续下降，二线城市表现较好。
- 库存小幅增加，但整体平稳。
- 去化周期减少，表明市场供需平衡。
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二手房市场：
- 成交热度降低，一线城市下降明显。
- 部分二线城市如天津、成都表现相对稳定。
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土地市场：
- 成交回暖，但后续地块供给有限。
- 二线城市土地市场热度高于一线城市。
- 土地出让控制政策逐步实施。
板块与个股表现
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板块表现：
- 整体跑输沪深300，但部分个股表现优于板块。
- 与沪深300相比，地产板块相对负收益。
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个股表现：
- 涨幅前十：南国置业、大龙地产、新华联等表现较好。
- 跌幅前十：电子城、中体产业、鼎立股份等表现较差。
投资建议
- 行业评级：下调至“增持”，认为短期回避，但中期看好。
- 个股建议：关注销售可能超预期、前期股价调整较多的公司，如万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。
- 估值水平：行业估值较低，具备防御价值，但进攻价值有限。
调控预期与政策影响
- 调控预期：短期需求回调在预期之内，政策真空期已过。
- 政策信号：保障房建设、促进供给的思路明确，但具体实施仍有待观察。
- 货币政策：稳中有紧，按揭贷款投放未明显加速，影响市场流动性。
未来展望
- 楼市走势：预计进入价涨量缩期，一线城市调控压力增大。
- 土地供给：二线城市供地可能维持高位，但一线城市供地有限。
- 市场情绪：短期情绪偏弱，但中期估值修复预期存在。
附录
分析师信息
- 分析师：竺劲，光大证券研究所，熟悉公司包括招商地产、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、南国置业、新湖中宝、滨江集团、世茂股份等。
- 联系方式：提供分析师及联系人联系方式，方便投资者咨询。
估值方法说明
- 本报告基于假设和模型分析，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
- 估值方法存在局限性，投资者需谨慎评估。
版权声明
- 本报告版权仅归光大证券股份有限公司所有，未经授权不得复制、转载或引用。
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