物管行业中报综述：规模增速持续放缓，企业分化趋势延续-20231002-国盛证券-37页_1mb

物管行业中报综述总结

核心内容

物管行业在2023年上半年呈现出规模增速放缓、企业分化趋势延续的特征。随着房地产市场进入调整期，行业收入增速从2022年的36%下降至16%，整体盈利能力受到一定影响。与此同时，行业正逐步从依赖住宅市场向非住宅及城市服务领域拓展，以寻求新的增长点。

主要观点

1. 行业商业模式演化

• 基础物业管理服务：物管企业通过拓展非住和城市服务领域，实现收入来源多样化。同时，通过科技化赋能、降本提价等方式应对成本上涨压力。
• 业主增值服务：围绕业主需求进行创新，涵盖社区零售、美居、到家、房屋经纪、团餐等。但受市场竞争和外部平台影响，增值服务孵化难度较大。
• 非业主增值服务：主要依赖于关联房企，随着销售下滑，该业务收入增速显著下降，尤其对民企影响更大。

2. 股票炒作逻辑变化

• 行业经历了从高估值到估值回调的过程，PE-TTM从40-50倍降至12倍，反映出市场对行业增长预期的转变。
• 2014-2018年为蓄力期，2018-2021年为高增长高估值阶段，2021年至今为业绩放缓估值回调阶段。

3. 行业发展趋势及展望

• 存量市场：随着新房销售放缓，存量市场成为竞争焦点，企业间竞争加剧。具备较强品牌力和市场化能力的企业在该领域更具优势。
• 非住领域：非住宅物业管理面积持续增长，2023H1重点物企非住管理面积占比达37%，未来将有更多企业布局该领域。
• 科技赋能：科技化成为行业发展趋势，通过智能化建设实现降本增效，并通过输出系统获得额外收入。

关键信息

1. 2023H1财务表现

• 营收：18家重点物企共实现营收932亿元，同比增长11.3%，增速较上年同期下降24.5个百分点。
• 收入增速：国央企收入增速为19.3%，民企收入增速仅为1%，显示行业增长分化。
• 毛利率：2023年上半年样本物企平均毛利率为21.4%，同比小幅下降1.3个百分点，民企毛利率下行压力大于国央企。
• 现金流：经营性现金流覆盖净利润1.3倍，显示行业具备较强的现金流稳定性。

2. 企业分化

• 国央企：在基础物管和非业主增值服务方面保持相对稳定增长，具备更强的抗风险能力。
• 民企：受关联房企影响较大，收入增速和毛利率下降明显，面临较大挑战。

3. 增值服务发展

• 社区增值服务：已从0-1阶段完成，未来需实现从1-N的蜕变，注重多元化和精细化服务。
• 科技板块：科技赋能成为重要发展方向，部分企业如万物云、华润万象生活等已实现科技业务的快速增长。

投资建议与风险提示

投资建议

• 优先关注具备国央企背景或强信用民企开发商支持的物管企业，其基础物管业务有望维持一定增速。
• 关注科技赋能能力强的公司，如万物云、中海物业、绿城服务等，这些公司在科技领域有较大发展潜力。

风险提示

• 市场风险：房地产市场持续承压，可能进一步影响物管行业收入。
• 成本风险：人工成本上升压力大，提价难度高，毛利率面临下行压力。
• 政策风险：政府对物业费和维修资金的监管加强，可能对非住业务产生一定影响。
• 竞争风险：业主增值服务面临外部平台竞争，需加大创新力度以保持市场份额。

重点数据

• 基础物管收入：2023H1共690亿元，同比增长16%。
• 非住管理面积：2023H1重点物企非住管理面积占比达37%。
• 科技业务收入：部分企业科技业务收入同比增长显著，如万物云科技业务收入同比增长48%。
• 毛利率：基础物管毛利率为19.3%，非业主增值服务毛利率为21.1%，业主增值服务毛利率为34.9%。

总结

物管行业正处于转型关键期，从依赖住宅向多元化、科技化方向发展。国央企在稳定性和抗风险能力方面更具优势，而民企则面临更大挑战。未来，行业将更加注重科技赋能和多元化服务，以实现可持续发展。