2020年物管行业策略报告：资本化加速，规模为王-20200109-克而瑞证券-19页_1mb

物业管理行业2020年策略报告总结

核心内容概述

2020年物业管理行业将继续保持增长态势，行业整合与资本化进程加快，物管企业通过上市和并购实现规模扩张，行业估值持续提升，成为资本市场的热点。物管行业被视为“美好生活”的入口，具有良好的发展前景，但同时也面临一定的风险。

主要观点

上市热潮持续

• 2019年共有12家物管公司通过IPO或借壳方式上市，累计24家内地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。
• 2020年预计有更多物管公司上市，包括建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等，华润置地、世茂集团等房企也计划分拆物业板块上市。
• 上市物管公司总市值在2019年底已达到2,320亿元，较年初增长182.5%。

在管面积加速增长

• 2019年上市物管公司合计在管面积约为26.1亿平方米，同比增长53.8%。
• 2020年预计在管面积将达到31.4亿平方米，同比增长20.1%，高于全国物业管理行业管理面积增速。
• 2020年在管面积增速放缓，但依然高于行业平均水平。

并购趋向理性

• 2019年并购对价总额约79.2亿元，同比增长461.4%，行业整合加快。
• 2020年并购将更加谨慎，住宅物业并购减少，非住宅物业成为新的目标。

增值服务探索期

• 增值服务仍处于探索阶段，收入占比约为18%。
• 头部企业将带头探索增值服务的种类和商业模式，而小型物管公司则聚焦基础服务。

营收与净利润高速增长

• 2019年预计营收和归母净利润同比增速均超过30%，全年营收和归母净利润分别增长36.0%和35.2%。
• 2020年预计营收增长39.4%，归母净利润增长33.7%，增速略低于2019年。

关键信息

2019年市场表现

• 上市物管公司全年平均股价涨幅为66.6%，远高于恒生指数和恒生中国企业指数。
• 仅5家物管公司在2019年全年收跌，显示行业整体表现强劲。
• 2019年物管公司平均PE为32.5x，高于地产公司。

2020年行业展望

• 物管板块将继续延续“牛市”，预计2020年底市值将超过3,000亿元。
• 行业集中度提升，预计市占率将从2019年的8.3%进一步上升。
• 上市物管公司有望从地产行业中独立出来，成为新的服务行业。

投资建议

• 首推碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）和彩生活（1778.HK）。
• 碧桂园服务代表规模性物管公司，绿城服务代表高端物业服务，彩生活代表市场化第三方物管公司。

风险提示

• 关联房企竣工不及预期。
• 并购项目整合不及预期。
• 战略调整失败。

行业评级说明

• 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
• 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准10%以上。

行业发展现状与趋势

• 物管行业作为房地产行业的延伸，具备高可预见性和盈利稳定性。
• 未来，随着服务内容的丰富和质量的提升，物管行业将逐步独立为新的服务行业。
• 行业整合加快，规模效应显著，头部企业有望在竞争中胜出。

财务与估值分析

• 碧桂园服务为市值最大的物管公司，其在管面积超过2.5亿平方米，业绩增长稳定。
• 绿城服务在高端物业和增值服务方面表现突出，是基本面最优质的物管公司之一。
• 彩生活虽经历管理层调整，但估值较低，存在被低估的可能性。

总结

2020年物业管理行业将继续保持强劲增长，资本化和规模扩张成为主要趋势。行业整合加速，估值提升，物业板块有望独立成为新的服务行业。头部企业凭借规模效应和增值服务探索优势，有望引领行业发展。投资建议关注碧桂园服务、绿城服务和彩生活，但需警惕行业整合、战略调整及市场风险。