20221127-天风证券-房地产行业点评_稳预期迫切_稳信用优先_7页_595kb

房地产行业政策支持与市场展望总结

核心内容

2022年11月23日，央行与银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”），旨在缓解金融机构对民营房企的信贷收缩，稳定市场预期，推动行业良性循环。政策内容涵盖信贷安排、保交楼、风险处置、消费者权益、过渡政策、住房租赁等六大层面，虽为对之前政策的系统整理，但对当前房地产行业稳定发展具有重要指导意义。

主要观点

1. 缓解金融机构信贷收缩

• 政策内容：开发贷对国企、民企一视同仁，合理区分项目子公司与集团控股公司风险；开发贷、信托贷款展期可多展期一年，且不调整贷款分类。
• 信贷支持：国有大行净投放6000亿，股份制银行4000亿，推动优质房企融资。
• 授信释放：截至11月24日，六大行累计向房企提供16550亿元授信额度，受益房企包括万科、金地、龙湖、碧桂园等。
• 支持对象：国央企和头部优质民企更可能受益，因具备更强的信用资质和资产储备。

2. 再融资修复以尚未出险的优秀民企为主

• “第二支箭”：2500亿融资支持民营房企信用修复，重点用于增量债券发行。
• 支持方式：以担保增信、信用风险缓释凭证为主，优质资产（尤其是持有型物业）的房企有望率先受益。
• 案例：龙湖、美的、金辉等房企已获得债券融资支持，万科、金地等也在推进债券发行计划。

3. 差别化住房信贷加速落地

• 政策背景：坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求。
• 调整方向：主流一二线城市首付比例仍有下调空间，杭州认房认贷调整或带动高能级城市跟进，二线城市全面调整+一线城市边际放松。
• 购房力修复：疫情防控优化与贷款重组支持将推动购买力修复，释放需求弹性。

4. 保交楼方案进一步细化

• 市场化与法制化原则：保交楼金融工作坚持市场化、法制化，明确配套融资不调整风险分类。
• 资金支持：央行提供2000亿元免息再贷款，政策性银行专项借款2000亿元（财政贴息1%），地方纾困基金、商业银行专项授信等协同支持。
• 风险处置：鼓励市场化收并购与破产重整，各地已有实际操作案例，如郑州通过协议借款、纾困基金等方式支持房企。

5. 行业展望：看好格局优化与政策宽松共振

• 信用修复：取决于行业景气度回升，销售回款仍是现金流主要来源。
• 投资逻辑切换：从“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高能级、高信用、高品质）转变。
• 推荐房企：
  • 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
• 建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等

关键信息

• 政策支持：包括信贷、债券、股权、保交楼、风险处置等多维度支持。
• 资金来源：中央财政、央行、政策性银行、地方纾困基金、商业银行、房企自救等多渠道资金支持。
• 风险提示：
  • 行业信用风险蔓延；
  • 销售下行超预期；
  • 因城施策力度不及预期。

政策背景与执行进展

• 多项政策自2022年5月起陆续出台，包括信贷政策、债券融资支持、REITs试点、房企风险处置等。
• 央行与银保监会持续推动“保交楼”专项借款及配套融资，支持项目复工与交付。
• 证监会、银保监会等机构积极支持房企合理融资需求，推动市场稳定发展。

总结

“金融16条”及“第二支箭”政策的出台，标志着房地产行业政策支持力度加大，重点在于缓解信贷收缩、稳定市场预期、推动再融资修复和保交付。政策支持以市场化、法治化为前提，重点扶持国央企和优质民企。随着各地政策调整和资金支持落地，房地产行业有望逐步恢复良性循环，推动行业向“新三高”转型。