20260225-中国银河-建筑行业月报_政策发力改善需求_促进地产平稳健康发展_21页_1mb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 政策发力改善需求，促进地产平稳健康发展 2026年2月25日 # 核心观点 建筑业总产值和增加值下降，海外承包工程营业额持续增长。2025年，全国建筑企业完成建筑业总产值303818.33亿元，同比下降 $5.43\%$ ；直接从事建筑生产经营活动的平均人数为5114.89万人，同比减少 $12.97\%$ 。建筑业实现增加值86425.1亿元，同比降低 $2.74\%$ ，建筑业增加值占GDP的比重为 $6.16\%$ 。建筑业新签合同315327.49亿元，同比下降 $5.51\%$ 。全国建筑业企业房屋建筑施工面积113.52亿平方米，比同比减少 $15.03\%$ 。房屋建筑竣工面积29.51亿平方米，同比减少 $12.02\%$ 。房屋建筑施工面积、竣工面积连续4年下降。2025年，我国对外承包工程业务完成营业额1788.20亿美元，同比增长 $7.74\%$ 。我国对外承包工程业务新签合同2892.20亿美元，同比增长 $8.20\%$ 。建筑业海外业务的持续增长对冲了国内业务下行的部分压力。 建筑业景气度有所下降。2026年1月份，建筑业商务活动指数为 $48.8\%$ ，比上月下降4.0个百分点；建筑业新订单指数为 $40.1\%$ ，比上月下降7.3个百分点；建筑业投入品价格指数为 $52\%$ ，比上月上升1.2个百分点；建筑业销售价格指数为 $48.2\%$ ，比上月上升0.8个百分点；建筑业从业人员指数为 $41.1\%$ 比上月上升0.1个百分点；建筑业业务活动预期指数为 $49.8\%$ ，比上月下降7.6个百分点。1月份天气寒冷，临近春节，建筑业部分项目施工暂停，行业景气度下降。 - 上海地产新政调减住房限购、优化公积金贷款、支持居民置换改善需求。2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、发改委等部门联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，北京房地产新政提出五项规定。北京楼市新规重点在于需求端的“精准松绑”。2026年2月25日，上海市住建委发布《关于进一步优化调整上海市房地产政策的通知》。《通知》进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。根据《通知》，非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。《通知》指出在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。进一步落实“认房不认贷”。《通知》降低限购门槛，优化公积金贷款制度，改善置换需求，叠加前期各地一系列政策组合拳，有望进一步促进楼市平稳健康发展。 - 推荐城市更新、稳增长、大宗资源品涨价、高股息、出海、新基建、区域建设等主线。1）重大工程持续开工，投资有望止跌回稳，高质量推进城市更新。推荐中国电建、中国能建、中国建筑、上海建工、金螳螂、亚厦股份等。2）推荐稳增长的基建、大宗资源品涨价、高股息、出海、并购重组等。推荐安徽建工、中材国际、隧道股份、中钢国际、中国建筑、四川路桥、中国铁建、中国中铁、中国交建、中国中冶、山东路桥等。3）关注成长主线的低空经济、焊接机器人、算力工程。建议关注设计总院、中交设计、华设集团、地铁设计、上海建科、鸿路钢构、东南网架等。4）供需改善的新疆煤化工、核电工程、洁净室工程。建议关注中国化学、东华科技、中国核建等。 风险提示：固定资产投资下滑的风险；新签订单下滑的风险；应收账款回收不及预期的风险；政策与外部环境不确定性增加的风险。 # 建筑行业 推荐 维持 # 分析师 龙天光 ：021-2025-2646 : longtianguang_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130519060004 相对沪深300表现图 2026-2-25 资料来源：中国银河证券研究院 # 相关研究 # 目录 # Catalog # 一、建筑业总产值下降，海外增速亮眼 3 （一）建筑业总产值和增加值均有所下降 3 （二）国际工程承包营业额持续增长 5 # 二、建筑业景气度下降 （一）建筑业景气度有所下降 （二）固定资产投资增速持续放缓 8 （三）流动性保持充裕 9 # 三、新政促进楼市平稳健康发展 11 （一）二手房挂牌量加速下跌，挂牌价降幅趋缓 11 （二）100大中城市成交土地面积下行，按揭贷款增速有待修复 13 （三）北京和上海楼市新政发力优化需求 14 # 四、推荐城市更新和景气行业 16 (一) 建筑行业集中度提升 16 (二) 建筑行业PB估值处于历史中低部区域 17 (三) 高质量推进城市更新和共建“一带一路” 17 # 五、风险提示 19 # 一、建筑业总产值下降，海外增速亮眼 # （一）建筑业总产值和增加值均有所下降 2025年建筑业总产值和增加值均有所下降。2026年2月6日，中国建筑业协会发布2025年建筑业发展统计分析。2025年，全国建筑业企业（指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业，下同）完成建筑业总产值303818.33亿元，同比下降 $5.43\%$ ；房屋施工面积113.52亿平方米，同比下降 $15.03\%$ ；房屋建筑竣工面积29.51亿平方米，同比下降 $12.02\%$ 。截至2025年底，全国有施工活动的建筑业企业168222个，同比增长 $0.21\%$ ：直接从事生产经营活动的平均人数5114.89万人，同比减少 $12.97\%$ 。 图1：建筑业总产值及增速 资料来源：中国建筑业协会，中国银河证券研究院 2025年，建筑业签订合同总额699044.93亿元，同比下降 $3.24\%$ 。其中，建筑业新签合同额315327.49亿元，同比下降 $5.51\%$ 。建筑业新签合同与固定资产投资关联较高，随着我国固定资产投资增速下行，建筑业新签合同增速随之下行。 图2：建筑业历年新签合同及增速 资料来源：中国建筑业协会，中国银河证券研究院 2025年全社会建筑业实现增加值86425.1亿元，同比降低 $2.74\%$ 。按不变价格计算，同比降低 $1.1\%$ 图3：建筑业增加值及增速 资料来源：中国建筑业协会，中国银河证券研究院 2025年，建筑业增加值占国内生产总值比重为 $6.16\%$ ，较5年前的 $7\%$ 左右有所下降，但 $6\%$ 出头的占比凸显建筑业支柱产业地位依然稳固。 图4：建筑业增加值占GDP的比值 资料来源：中国建筑业协会，中国银河证券研究院 2025年，建筑业直接从事生产经营活动的平均人数为5114.89万人，比上年减少762.47万人，同比下降 $12.97\%$ 图5：建筑业从业人员 资料来源：Wind，中国建筑业协会，中国银河证券研究院 2025年，全国建筑业企业房屋建筑施工面积113.52亿平方米，比上年减少 $15.03\%$ 。房屋建筑竣工面积29.51亿平方米，比上年减少 $12.02\%$ 。房屋建筑施工面积、竣工面积连续4年下降。全国建筑业企业房屋竣工面积构成情况看，住宅竣工面积占最大比重， $55.17\%$ ；厂房及建筑物竣工面积占 $21.94\%$ ；商业及服务用房竣工面积占 $7.22\%$ ；科研、教育和医疗用房屋竣工面积占 $5.76\%$ ；其他种类房屋竣工面积占比均在 $5\%$ 以下。 图6：2025年建筑竣工面积占比 资料来源：Wind，中国建筑业协会，中国银河证券研究院 # （二）国际工程承包营业额持续增长 2025年，我国对外承包工程业务完成营业额1788.20亿美元，同比增长 $7.74\%$ 。伴随着全球新一轮（第五轮）大规模产业转移的启动和推进，“一带一路”沿线国家开始摆脱以劳动密集型产业为主的低级发展阶段，进入以资金、技术密集型为主的工业化时代，工业化进程不断加速，带动基建需求不断攀升。复盘第一次工业革命后全球产业转移的四轮变迁，基建需求也呈现同步变化。每轮转移都加速推动了承接国的工业化进程，为承接国带来了大规模的基础设施建设需求和生产设备更新换代需求。2008年金融危机后，新一轮全球产业转移启动，东南亚成为最大受益区域。随着经济结构的调整和固定资产投资增速放缓，我国建筑业整体维持低速增长，行业竞争激烈、盈利持续收窄，行业集中度进一步提升。另一方面，在化解地方政府债务压力背景下，国内基建投资增速及项目落地速度面临较大压力。我国建筑龙头企业在夯实国内业务的同时，积极拓展海外业务。 图7：中国对外承包工程业务完成营业额及增速 资料来源：Wind，中国建筑业协会，中国银河证券研究院 2025年，我国对外承包工程新签合同额2892.20亿美元，同比增长 $8.20\%$ 。对外承包工程完成 营业额连续4年、新签合同额连续3年保持增长。2013-2015年，“一带一路”顶层设计陆续提出，2015年3月的博鳌论坛期间，经国务院授权，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，此后，涉及到“一带一路”建设的地方也都做了相应的规划，在国内也成立了“一带一路”的工作机制，编制了一批专项规划，出台了一系列配套措施。经过近几年的加速推进，中国与“一带一路”沿线国家在基础设施等方面的合作都取得显著成果。 图8：中国对外承包工程业务新签合同及增速 资料来源：Wind，中国建筑业协会，中国银河证券研究院 # 二、建筑业景气度下降 # （一）建筑业景气度有所下降 2026年1月份，制造业采购经理指数（PMI）为 $49.3\%$ ，比上月下降0.8个百分点，降至收缩区间。分行业看，建筑业商务活动指数为 $48.8\%$ ，比上月下降4.0个百分点；服务业商务活动指数为 $49.5\%$ ，比上月下降0.2个百分点。从服务业行业看，货币金融服务、资本市场服务、保险等行业商务活动指数均高于 $65.0\%$ ；批发、住宿、房地产等行业商务活动指数均低于临界点。1月份天气寒冷，临近春节，建筑业部分项目施工暂停，行业景气度下降。2026年1月，建筑业新订单指数为 $40.1\%$ ，比上月下降7.3个百分点；建筑业投入品价格指数为 $52\%$ ，比上月上升1.2个百分点；建筑业销售价格指数为 $48.2\%$ ，比上月上升0.8个百分点；建筑业从业人员指数为 $41.1\%$ ，比上月上升0.1个百分点；建筑业业务活动预期指数为 $49.8\%$ ，比上月下降7.6个百分点。 图9：建筑业景气度 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 钢材价格持续下行。2021年6月以来，钢铁价格呈波动下降趋势，近期持续下行。以螺纹钢(Φ12-25)含税价为例，2026年2月13日的价格为3124元/吨，2025年12月31日的价格为3163元/吨，今年2月13日的价格较去年12月31日下降38元/吨。对于建筑企业，钢材是其主要原材料之一，钢材的价格对成本有一定影响。 图10：近期螺纹钢价格（元/吨） 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 国内挖掘机械销量同比增速略微回落。2026年1月，中国国内挖掘机械累计销量8723台，同比下降 $0.69\%$ 图11：国内挖掘机销量同比略微回落 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 水泥价格小幅下跌，平板玻璃价格有所反弹。截止2026年2月24日，Wind中国水泥价格指数为97.52，较2025年12月31日的102.66下跌 $5.01\%$ 。受天气和春节假期影响，水泥需求有所回落，价格小幅下跌。截止2025年2月10日，我国浮法平板玻璃 $4.8 / 5\mathrm{mm}$ 全国市场价为1,155.90元/吨，较2026年1月上旬上涨 $2.82\%$ 图12：全国水泥价格指数 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 图13：平板玻璃价格（元/吨） 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 # （二）固定资产投资增速持续放缓 固定资产投资增速持续放缓，第三产业投资增速下降。2025年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）485186亿元，比上年下降 $3.8\%$ ，较1-11月下降1.2pct。其中，民间固定资产投资比上年下降 $6.4\%$ 。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）下降 $1.13\%$ 。分产业看，第一产业投资9570亿元，比上年增长 $2.3\%$ ；第二产业投资177368亿元，增长 $2.5\%$ ；第三产业投资298248亿元，下降 $7.4\%$ 。第二产业中，工业投资比上年增长 $2.6\%$ 。其中，采矿业投资增长 $2.5\%$ ，制造业投资增长 $0.6\%$ ，电力、热力、燃气及水生产和供应业投资增长 $9.1\%$ 。第三产业中，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业)比上年下降 $2.2\%$ 。其中，管道运输业投资增长 $36.0\%$ ，多式联运和运输代理业投资增长 $22.9\%$ ，水上运输业投资增长 $7.7\%$ 。分地区看，东部地区投资比上年下降 $8.4\%$ ，中部地区投资下降 $2.7\%$ ，西部地区投资下降 $1.3\%$ ，东北地区投资下降 $15.5\%$ 。根据界面新闻统计，有16个省份在政府工作报告中给出了2026年固定资产投资增长目标，多在 $3\% -5\%$ 之间；除河北、西藏两地和上年持平，其他省份投资增长目标均有所下调。展望2026年， 预计两重两新相关的项目依然是投资重点，西藏和新疆等西部地区的交通、水利、能源等领域的固定资产投资增速较快，东部地区的科技创新相关的新基建投资增速将较快。 图14：固定资产投资增速 资料来源：Wind，国家统计局，中国银河证券研究院 # （三）流动性保持充裕 货币政策适度宽松。2026年2月10日，中国人民银行发布2025年第四季度中国货币政策执行报告。报告指出，当前外部环境变化影响加深，世界经济增长动能不足，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性。我国经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新成效，但仍存在供强需弱等挑战。要落实落细适度宽松的货币政策，加强逆周期调节，加大货币财政政策协同配合，促进经济稳定增长和物价处于合理水平。 继续实施好适度宽松的货币政策，保持流动性充裕。上述报告指出要灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松，引导金融总量合理增长、信贷均衡投放，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。降低银行负债成本，促进社会综合融资成本低位运行。加强对扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域的金融支持。坚持以市场供求为基础、强化预期引导，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 政府债券融资余额同增 $17.3\%$ 。2026年1月末社会融资规模存量为449.11万亿元，同比增长 $8.2\%$ ，其中，对实体经济发放的人民币贷款余额为273.3万亿元，同比增长 $6.1\%$ ；政府债券余额为95.9万亿元，同比增长 $17.3\%$ 图15：社会融资规模增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 M1 增速和 M2 增速均有所回升。2026 年 1 月末，M2 余额 347.186 万亿元，同比增长 $9\%$ 增速较上月末上升 0.5pct，较上年同期提升 2pct；M1 余额为 117.968 万亿元，同比增长 $4.9\%$ 增速较上月末提高 1.1pct，比上年同期提升 4.9pct。M1 增速和 M2 增速均回升，随着央行政策效果持续释放，有望带动资金活化程度增长。 图16：M1同比增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 图17：M2同比增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 美联储2026年1月议息会议维持联邦基金利率不变。2026年1月的美联储议息会议暂停降息，联邦基金利率维持在 $3.50\% - 3.75\%$ 的区间，美联储判断经济活动稳健扩张，就业增长依然缓慢，失业率显现企稳迹象，通胀仍然偏高。2026年1月30日，美国总统特朗普提名美联储前理事凯文·沃什为下任美联储主席，这一提名还需获得参议院批准。沃什因反对伯南克执掌的美联储推行量化宽松等货币政策主张，于2011年初宣布离职。此后，沃什在斯坦福大学商学院任教。1月30日，黄金高位大幅回调，美联储提名或是原因之一。 图18：美联储议息会议最新提供的联邦基金利率目标水平图 资料来源：美联储，中国银河证券研究院 # 三、新政促进楼市平稳健康发展 # （一）二手房挂牌量加速下跌，挂牌价降幅趋缓 二手房挂牌量加速下降，挂牌价降幅趋缓。根据Wind编制的中国二手房出售挂牌量指数，2026年2月9日为3.80，较1月5日的6.33下降了2.53，年初至今挂牌量持续减少。根据Wind的中国二手房出售挂牌价指数，2026年2月9日为146.88，较1月5日的145.94增加了0.94，年初至今我国二手房挂牌价有筑底的迹象。 图19：中国二手房出售挂牌量及挂牌价指数 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 一线城市二手房挂牌价更有韧性，二三线城市仍然承压。二线和三线城市的二手房挂牌价格在2021年的8月底就出现拐点。而一线城市的二手房挂牌价格大约在2023年4月才开启下跌周期。根据Wind编制的中国一线、二线和三线城市二手房出售挂牌价指数，2月9日一线城市为181.04，较1月5日上升了1.49，二线城市和三线城市分别下跌了0.74和0.14。2025-2026年，一线城市二手房挂牌价相对更具韧性。 图20：中国一线、二线和三线二手房出售挂牌价指数 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 2026年1月，中国70个大中城市二手住宅价格指数当月同比为 $-6.2\%$ ，开年第一个月70大中城市的二手房价格持续下跌。 图21：中国70个大中城市二手住宅价格指数当月同比 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 2026年1月，中国70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比为 $-3.3\%$ ，开年第一个月70大中城市的新建商品房价格持续下跌。对比上述二手住宅价格，新建商品住宅价格降幅相对较小。 图22：中国70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 商品房现房销售增速与期房销售增速差持续回落。2025年1-12月，我国商品房现房/期房销售面积分别同比 $+6.40\% / -15.4\%$ ，商品房现房销售面积同比增速-期房销售面积同比增速为 $21.8\%$ 。自2022年2月以来，我国商品房期房销售面积增速均为负增长，新房期房销售放缓。而现房销售面积增速持续为正，说明房企库存较高，去库意愿强烈。2024年5月以来，现房销售面积增速放缓，期房销售面积增速降幅收窄，现房销售面积增速与期房销售面积增速差高位回落，“517”新政以来对楼市的提振效果持续体现。 图23：商品房现房销售增速与期房销售增速差 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 # （二）100大中城市成交土地面积下行，按揭贷款增速有待修复 地方政府基金收入中国有土地使用权出让收入持续回落，2026年前一个半月，100大中城市土地出让面积同比下降。2025年末，地方本级政府性基金收入中国有土地使用权出让收入4.1518万亿元，同比下降 $14.7\%$ 。2026年1月初到2月15日，全国100大中城市成交土地占地面积合计7760.24万平方米，出让总价约为1631.53亿元。而2025年1月初到2月16日为8682.56万平方米，出让总价为2639.19亿元。2026年初至2月15日全国100大中城市成交土地占地面积和成交金额同比均有所下降。根据中指云数据，2026年1月300城土地市场报告显示，全国各类用地推出规划建筑面积1.4亿平方米，同比下降 $16.7\%$ ；成交1.2亿平方米，同比下降 $24.7\%$ 。成交楼面均价998元/平方米，同比下跌 $23.05\%$ 。住宅用地方面，推出规划建筑面积2436.68万平方米，同比下降 $10.62\%$ ；成交2162.77万平方米，同比下降 $36.4\%$ 。2026年1月全国土地市场整体呈现供需双降态势。 图24：中国地方本级政府性基金收入中国有土地使用权出让收入累计同比 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 按揭贷款增量或不及去年同期，居民购房信心有待修复。2025年1-12月，我国个人按揭贷款同比下降 $17.8\%$ ，降幅较1-11月扩大2.7pct，2024年5月以来我国个人按揭贷款增速降幅收窄。居民提前还贷步伐有所放缓，对加杠杆的信心有所修复。但2025年四季度按揭贷款降幅扩大，居民购房信心有待提升。从2026年1月信贷数据看，住户的中长期贷款增加3469亿元，2025年1 月增加4935亿元，2026年1月住户中长期贷款增量同比减少1466亿元。 图25：中国个人按揭贷款同比增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 # （三）北京和上海楼市新政发力优化需求 北京楼市新政松绑需求。2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、发改委等部门联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，北京房地产新政提出五项规定：一、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二、对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。三、各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。四、借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于 $25\%$ 。五、为进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。北京楼市新规重点在于需求端的“精准松绑”。北上广深四个超一线城市中，广州已经全面取消限购；深圳仅有南山、福田、宝安新安街道限购；上海限购政策为外环内3年社保、外环外1年社保要求。北京是继12月中央工作经济会议之后第一个放松楼市限购的一线城市。 上海房地产新政调减住房限购、优化公积金贷款和支持居民置换改善需求。2026年2月25日，上海市住建委发布《关于进一步优化调整上海市房地产政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。根据《通知》，非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。《通知》指出在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。进一步落实“认房不认贷”。《通知》降低限购门槛，优化公积金贷款制度，改善置换需求，叠加前期一系列政策组合拳，有望进一步促进楼市平稳健康发展。 表1：2026 年 2 月上海楼市新政 主要目标 具体内容 进一步调减住房限购政策 缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。 符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。 符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。 优化住房公积金贷款政策 适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。 优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。 扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。 完善个人住房房产税政策 支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。 资料来源：Wind，上海市住建局官方微信公众号，中国银河证券研究院 我国城市建设步入存量提质增效的时代，“十五五”期间房地产高质量发展将成为主旋律。房地产大水漫灌的强刺激政策将不太可能出现，未来预计更多的房地产政策将围绕优化供给和需求做文章，叠加盘活存量楼市资产和改善存量楼市资产的政策，比如发展公募REITs和大力鼓励城市更新等。这也是我国经济发展处于新旧动能切换、转型升级过程中的潜在要求。 # 四、推荐城市更新和景气行业 # （一）建筑行业集中度提升 2025年1-12月，八大建筑央企合计新签合同16.56万亿元，同比增长 $3.42\%$ 。同期全国固定资产投资(不含农户)同比下降 $3.8\%$ ，由此可推测建筑行业新签订单集中度有所提升。在公布的数据中，中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国交建、中国电建、中国能建、中国化学的新签订单均实现正增长。 表2：部分建筑企业新签订单（亿元）及增速 证券代码 证券简称 2020 2021 2022 2023 2024 202509 202512 601668.SH 中国建筑 27,705.00 31,074.00 35,015.00 43,241.00 40,808.00 32,936.00 45,458.00 11.43% 12.16% 12.68% 10.80% 5.40% 1.4% 1.0% 601390.SH 中国中铁 26,056.60 27,293.20 30,323.90 31,006.00 27,151.8 15849.2 27509 20.36% 4.75% 11.10% 2.20% -12.4% 3.73% 1.3% 601186.SH 中国铁建 25,542.89 28,196.52 32,450.01 32,938.70 30,369.68 15187.65 30764.97 27.28% 10.39% 15.09% 1.51% -7.8% 3.08% 1.3% 601800.SH 中国交建 10,667.99 12,679.12 15,422.56 17,532.15 18,811.85 13399.7 18,836.72 10.82% 18.85% 21.64% 13.68% 7.30% 4.65% 0.13% 601618.SH 中国中冶 10,197.20 12,047.60 13,455.70 14,247.80 12,483.00 7,606.7 11,136.0 29.45% 18.15% 11.69% 5.90% -12.40% -14.70% -10.80% 601669.SH 中国电建 6,732.60 7,802.83 10,091.86 11,428.44 12,706.91 9045.27 13332.83 31.54% 15.90% 29.34% 13.24% 11.19% 5.04% 4.93% 601868.SH 中国能建 8,726.10 10,490.90 12,837.31 14,088.76 9927.75 14,493.84 20.22% 22.37% 9.75% 0.4% 2.88% 601117.SH 中国化学 2,511.66 2,697.69 2,969.23 3,267.51 3,669.40 2845.61 4,036.62 10.55% 7.41% 10.07% 10.05% 12.30% 0.17% 10.01% 合计 109,413.94 121,790.96 139,728.26 161,984.91 160,089.40 165,567.98 19.61% 19.29% 15.10% 10.84% -1.17% 3.42% 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 2013年以来，建筑行业集中度持续提升。八大建筑央企新签订单市场占有率从2013年的 $24.38\%$ 提升至2025年的 $52.51\%$ 。随着固定资产投资增速放缓及资金成本提升，行业竞争越发激烈，龙头企业在资质、品牌、资金等方面竞争优势明显，行业集中度或将进一步提升。 图26：八大建筑央企新签合同市占率 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 # （二）建筑行业PB估值处于历史中低部区域 建筑行业估值处于历史偏底部区域。截至2026年2月24日，建筑装饰（SW）指数动态PE为13.55倍，在过去10年的历史分位点为 $77.84\%$ ，建筑装饰（SW）指数PB为0.84倍，在过去10年的历史分位点为 $27.06\%$ 。股息率为 $2.33\%$ ，在过去10年的历史分位点为 $75.88\%$ 。建筑行业整体PB估值处于历史中低位水平，股息率处于历史相对高位水平，安全边际高，未来提升空间大。 # (三) 高质量推进城市更新和共建“一带一路” 推动投资止跌回稳，高质量推进城市更新。中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。2026年要坚持内需主导，建设强大国内市场。推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化实施“两重”项目，优化地方政府专项债券用途管理，继续发挥新型政策性金融工具作用，有效激发民间投资活力。高质量推进城市更新。 坚持对外开放，推动多领域合作共赢。中央经济工作会议指出要稳步推进制度型开放，有序扩大服务领域自主开放，优化自由贸易试验区布局范围，扎实推进海南自由贸易港建设。推进贸易投资一体化、内外贸一体化发展。鼓励支持服务出口，积极发展数字贸易、绿色贸易。深化外商投资促进体制机制改革。完善海外综合服务体系。推动共建“一带一路”高质量发展。推动商签更多区域和双边贸易投资协定。建筑央国企是出海的主力军，已经在全球150多个国家开展业务。建筑央国企整体股息率和分红率较高，稳健型投资机构的配置概率较高。推荐中国交建、中国建筑、中国铁建、中国中铁、中国电建、中国能建、中国中冶、中国化学、中材国际、中工国际、中钢国际、北方国际、上海港湾、上海建工、隧道股份等。 北京和上海相继出台政策，从需求端发力，促进房地产市场平稳健康发展。2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、发改委等部门联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，北京房地产新政提出五项规定。2026年2月25日，上海市住建委发布《关于进一步优化调整上海市房地产政策的通知》。《通知》进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。 城市发展转向存量提质增效阶段，城市更新潜力大。中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在会议部署的城市工作7个方面的重点任务中，指出要建设富有活力的创新城市，高质量开展城市更 新；建设舒适便利的宜居城市，稳步推进城中村和危旧房改造；建设安全可靠的韧性城市，加快老旧管线改造升级，强化城市自然灾害防治等。我国城市更新示范城市已经拓展到35个城市。目前部分一线城市对老旧小区实施改造，对2000年以前建成的住宅实施外墙粉刷翻新，加装电梯，修理排污管道，煤气管道等。预计未来城市更新将加力推进。建议关注房建龙头中国建筑、上海建工、安徽建工、重庆建工、陕建股份等，建议关注装修装饰产业链的金螳螂、亚厦股份、广田集团等。 中央经济工作会议提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。 出海、低空、核电、新疆煤化工、算力和洁净室等景气高。《十五五规划建议》提出高质量共建“一带一路”，沿线国家基建需求强劲。《通用航空装备创新应用实施方案（2024-2030年）》指出到2030年建立万亿级通航产业市场，低空通航建筑设计企业受益。核电渗透率有望从当前的不到 $5\%$ 提升至2035年的 $10\%$ ，前景可期，推荐中国核建。新疆煤炭资源丰富，煤价低位使新疆煤化工经济性凸显，推荐中国化学、东华科技等。AI爆发带动算力基建，集成电路和食品医药拉动洁净室工程需求。成长主线的低空经济建议关注设计总院、中交设计、华设集团、地铁设计、上海建科等。 # （四）资源品涨价带来资源开发企业业绩和估值提升 2025年4季度以来，大宗商品中的铜、钴、铝、黄金等价格持续上行。以LME铜现货结算价为例，2025年9月24日价格为9862美元/吨，2026年2月24日上涨至13011美元/吨，涨幅高达 $31.93\%$ 。建筑行业中的中国中铁、中国中冶（矿产资源划拨至五矿）、中国铁建、上海建工等公司具有丰富的矿产资源储量，有望受益于大宗商品价格上行。 图27：LME铜现货结算价(美元/吨) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 图28：中国钴 $(\geqslant 99.8\%)$ 市场价（元/吨） 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 中国中铁资源利用业务以矿山实体经营开发为主，目前在境内外全资、控股或参股投资建成5座现代化矿山，包括黑龙江鹿鸣钼矿，刚果（金）绿纱铜钴矿、MKM铜钴矿、华刚SICOMINES铜钴矿以及蒙古乌兰铅锌矿。公司生产和销售的主要矿产品包括铜、钴、钼、铅、锌等品种的精矿、阴极铜和氢氧化钴。2025年上半年，中国中铁矿产资源业务生产阴极铜148,789吨，钴金属2,830吨，钼金属7,103吨，铅金属5,069吨，锌金属12,774吨，银金属19吨。目前，公司铜、钴、钼保有储量在国内同行业处于领先地位，矿山自产铜、钼产能已居国内同行业前列。 图29：2025年上半年中国中铁矿产资源项目基本情况 矿产资源项目基本情况(截至2025年6月30日) 序号 项目名称 矿产资源 权益比 (%) 项目计划总投资(亿元) 项目开票已完成投资额(亿元) 报告期产品产量(吨) 项目进展情况 品种 品位 保有资源/储量(吨) 1 黑龙江伊春鹿鸣钼矿 钼 0.09% 595,765.90 83% 60.17 60.26 7,103 正常生产 铜 / / 620 2 华刚公司SICOMINES铜钴矿 铜 3.15% 6,459,420.85 41.72% 45.86 30.92 130,673 正常生产 钴 0.25% 520,226.34 2,830 3 绿纱公司铜钴矿 铜 2.18% 475,433.72 67% 21.38 21.60 8,236 正常生产 钴 0.08% 18,296.47 0.00 4 MKM公司铜钴矿 铜 2.08% 31,048.66 75.2% 11.95 12.35 9,260 正常生产 钴 0.21% 3,158.95 0.00 5 新鑫公司乌兰铅锌矿 铅 1.15% 152,950.26 100% 15.4 15.4 5,069 正常生产 锌 2.89% 385,146.82 12,774 银 56.49 g/t 752.77 19 6 新鑫公司木哈尔铅锌矿 铅 0.63% 41,141.22 100% - - 开发中 锌 2.37% 154,709.38 银 118.17g/t 770.15 7 新鑫公司乌日勒敖包及张盖陶勒盖金矿 金 3g/t 3 100% - - - 未开发 8 祥隆公司查夫银铅锌多金属矿 铅 7.00% 89,697.1 100% - - - 停产 锌 5.09% 65,192.61 银 200.39g/t 256.84 资料来源：中国中铁2025年半年报，中国银河证券研究院 # 五、风险提示 固定资产投资下滑的风险；固定资产投资增速下滑，有可能导致基建投资增速下滑、房地产投资增速下滑、制造业投资增速下滑等。整个建筑行业需求将下滑，上市公司业绩面临一定压力。 新签订单下滑的风险；新签订单下滑将导致上市公司收入和净利润减少，分红随之减少。 应收账款回收不及预期的风险；应收账款回收减少将使上市公司面临信用减值压力，经营现金流也面临一定压力。 政策与外部环境不确定性增加的风险。建筑行业受政策影响较大，政策变动将影响基建、地产等发展趋势。建筑央国企是出海主力军，外部环境变化将影响出海企业经营。 # 图表目录 图1：建筑业总产值及增速 3 图2：建筑业历年新签合同及增速 3 图3：建筑业增加值及增速 4 图4：建筑业增加值占GDP的比值 4 图5：建筑业从业人员 4 图6：2025年建筑竣工面积占比 图7：中国对外承包工程业务完成营业额及增速 5 图8：中国对外承包工程业务新签合同及增速 6 图9：建筑业景气度 7 图10：近期螺纹钢价格（元/吨） 7 图11：国内挖掘机销量同比略微回落 8 图12：全国水泥价格指数 8 图13：平板玻璃价格（元/吨） 8 图14：固定资产投资增速 9 图15：社会融资规模增速 9 图16：M1同比增速 10 图17：M2同比增速 10 图18：美联储议息会议最新提供的联邦基金利率目标水平图 图19：中国二手房出售挂牌量及挂牌价指数 11 图20：中国一线、二线和三线二手房出售挂牌价指数 11 图21：中国70个大中城市二手住宅价格指数当月同比 12 图22：中国70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 12 图23：商品房现房销售增速与期房销售增速差 13 图24：中国地方本级政府性基金收入中国有土地使用权出让收入累计同比 13 图25：中国个人按揭贷款同比增速 14 图26：八大建筑央企新签合同市占率 17 图27：LME铜现货结算价(美元/吨) 18 图28：中国钴 $(\geqslant 99.8\%)$ 市场价(元/吨) 18 图29：2025年上半年中国中铁矿产资源项目基本情况 19 表 1: 2026 年 2 月上海楼市新政. 14 表 2：部分建筑企业新签订单(亿元)及增速 16 # 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 龙天光 建筑行业分析师组长。本科和研究生均毕业于复旦大学。2014年就职于中国航空电子研究所。2016-2018年就职于长江证券研究所。2018年加入银河证券，担任通信、建筑行业组长。团队获2017年新财富第七名，Wind最受欢迎分析师第五名。2018年担任中央电视台财经频道节目录制嘉宾。2019年获财经最佳选股分析师第一名。2021年获东方财富Choice最佳分析师建筑行业第三名。2022年获东方财富Choice建筑行业最佳分析师及分析师个人奖。2024年获Wind金牌分析师建筑行业第四名；获东方财富Choice建筑行业最佳分析师第三名；获21世纪金牌分析师建筑行业第二名。2025年获Wind金牌分析师建筑行业第二名。 # 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 评级标准 评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。 行业评级 推荐：相对基准指数涨幅10%以上 中性：相对基准指数涨幅在-5%~10%之间 回避：相对基准指数跌幅5%以上 公司评级 推荐：相对基准指数涨幅20%以上 谨慎推荐：相对基准指数涨幅在5%~20%之间 中性：相对基准指数涨幅在-5%~5%之间 回避：相对基准指数跌幅5%以上 # 联系 中国银河证券股份有限公司研究院 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 公司网址：www.chinastock.com.cn 机构请致电： 深广地区： 程曦 0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn 苏一耘 0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn 上海地区： 林程 021-60387901 lincheng_yj@chinastock.com.cn 李洋洋 021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn 北京地区： 田薇 010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn 褚颖 010-80927755 chuying_yj@chinastock.com.cn