简析首批消费基础设施REITs-20231108-东北证券-26页_2mb

首批消费基础设施REITs简要总结

核心内容

2023年10月26日，首批消费基础设施REITs项目由证监会审批通过并报至交易所，标志着消费类REITs产品发行进入快车道。这些REITs项目包括购物中心、社区商业等资产类型，具体项目有华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT，基金管理人包括华夏基金、中金基金、嘉实基金，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美等头部企业。

主要观点

• 政策推动：国家发改委和证监会相继发布政策，支持消费基础设施发行REITs，推动其纳入试点范围，为市场扩容提供了政策保障。
• 市场潜力大：我国商业地产进入存量时代，商业不动产存量市值约35万亿人民币，消费类REITs潜在市场规模在7000亿至10500亿之间，公募REITs是盘活存量资产、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。
• 资产质量高：首批消费基础设施REITs底层资产包括青岛万象城、长沙览秀城、杭州西溪印象城等优质商业项目，资产权属清晰，具备稳定现金流和强抗风险能力。
• 投资价值高：消费基础设施作为构建大消费体系的重要载体，其REITs产品具备良好的投资潜力，尤其是运营能力强的商业机构和核心一二线资产。

关键信息

• 首批项目：华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT。
• 资产分布：包括青岛万象城购物中心、长沙览秀城购物中心、杭州西溪印象城购物中心、北京社区商业（大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目）。
• 资产估值：各REITs项目折现率、租金水平、租金增长率、出租率等指标较为稳定，其中华夏华润万象城REIT租金增长率达12.88%，出租率首年95%、后续97.5%。
• 市场规模：美国商业类REITs市场占总市值近五成，我国商业不动产存量市值约35万亿人民币，潜在消费类REITs市场规模达7000亿至10500亿。
• 市场表现：本周REITs整体下跌1.32%，其中高速公路REITs表现相对较好，国金中国铁建REIT涨幅达1.43%，而国君临港创新产业园REIT跌幅最大为3.18%。

投资建议

• 优质资产受益：拥有优质消费基础设施资产和强运营能力的商业机构将显著受益于消费基础设施REITs的推出。
• 市场潜力大：消费基础设施REITs的推出有助于REITs市场的多样性，推动商业地产从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化模式转变。
• 关注核心资产：核心一二线资产在底层资产权属清晰、具备稳定现金流和强抗风险能力的前提下，将显著受益。

风险提示

• 行业及项目运营风险：消费基础设施REITs涉及商业地产，存在行业及项目运营风险。
• 现金流预测偏差风险：REITs依赖稳定现金流，存在现金流预测偏差风险。
• 政策调整风险：相关支持政策可能面临调整，影响市场发展。

图表与数据

• 图表目录：包括多个图表，展示各REITs项目区位、资产分布、市场表现等。
• 数据来源：募集说明书、wind、东北证券等。

总结

首批消费基础设施REITs的推出标志着我国公募REITs市场进入新阶段，为商业地产存量盘活提供了新路径。消费类REITs产品发行快速推进，市场潜力巨大，尤其在政策支持下，将为优质资产和强运营机构带来显著收益。然而，市场仍面临行业及项目运营、现金流预测偏差、政策调整等风险。整体来看，消费基础设施REITs是构建大消费体系的重要载体，有助于REITs市场的多样化发展。