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房地产市场调研总结：百县返乡见闻系列之房地产篇

核心内容概述

2022年房地产市场经历了显著变化，房价普遍下行，居民购房预期趋于悲观，投资性需求基本消失，自住型需求成为主流。同时，疫情对居民收入和就业造成冲击，进一步抑制了购房意愿。地产商未来需关注物业和增值服务的发展方向。

主要观点

房价普降，分化明显

• 房价整体下行，跌幅在5%-10%之间，部分低线城市非核心地段房价大幅下降，甚至接近“骨折”。
• 一二线城市房价坚挺，均价普遍在2-3万元/平米以上；而低线城市房价普遍低于5000元/平米，成交寥寥。
• 分化趋势持续，未来可能更加极端，如深圳市中心与郊区房价差距明显，核心地段房价高企，郊区吸引力下降。

刚需见顶，投资需求消失

• 二线以下城市居民户均至少拥有一套住房，刚需基本满足。
• 空置率普遍偏高，部分城市空置率高达50%以上，尤其在中西部及北方地区。
• 投资性购房需求几乎消失，居民更倾向于稳健投资，如储蓄。部分城市如江苏镇江、浙江宁波因前期投资客撤出，房价进一步承压。
• 主流购房需求集中在婚房、学区房和改善型住房，其中改善型需求成为增量来源。

“疤痕”效应显著，加杠杆意愿下降

• 疫情对就业和收入的冲击，使居民对购房更加谨慎，贷款意愿整体下降。
• 一二线城市居民仍普遍使用按揭贷款购房，但低线城市居民更倾向于全款购房或向亲友借款。
• 低线城市居民对房贷承受度较低，尤其农民工群体难以负担月供。
• 部分城市如河北唐山、山西太原、福建福州等，居民对房贷的接受度较疫情前明显下降。

物业与增值服务成为地产商新方向

• 低线城市居民对物业品质的关注度上升，物业成为改善型需求的重要考量因素。
• 未来社区将不再仅是居住空间，而是提供生活服务的综合平台，如买菜团购、装修保障、加油优惠等。
• 高净值人群对居住品质的追求增加，物业完善的小区更受青睐，尤其在东南经济强省。

关键信息

地区分化情况

房价变化与空置率

• 房价整体下行，部分地区如江西上饶因棚改影响出现小幅上涨。
• 空置率普遍偏高，尤其在低线城市，部分城市空置率达50%以上。
• 居民普遍对房价未来走势持悲观态度，仅部分一二线城市有小幅上涨预期。

贷款意愿与房贷可承受度

• 一二线城市居民接受房贷比例较高，但趋于理性。
• 低线城市居民房贷接受度下降，更多选择全款购房或亲友借款。
• 部分城市如河南洛阳、江西丰城，居民房贷压力增加。

未来地产商方向

• 物业和增值服务成为地产商关注重点，尤其是低线城市。
• 社区将发展为生活服务平台，提供出行、购物等便利服务。
• 高净值人群更看重居住品质，物业完善、环境优美的小区更受欢迎。

风险提示

1. 疫情反复可能影响宏观经济复苏，进而影响房地产市场。
2. 地缘政治风险可能影响出口和居民收入预期。
3. 草根调研存在主观性，可能与实际行业情况存在偏差。
4. 调研样本有限，可能无法代表全国情况。
5. 微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。

相关研究报告

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分析师信息

• 姚佩：华创证券首席分析师，邮箱：yaopei@hcyjs.com，执业编号：S0360522120004
• 张瑜：电话：010-66500887，邮箱：zhangyu3@hcyjs.com，执业编号：S0360518090001
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