2017-2017Q2大中华区物业摘要：投资市场热度不减_67页-13mb

2017年第二季度中国房地产市场总结

核心内容概述

2017年第二季度，中国房地产市场在政策调控和经济环境的双重影响下，呈现出投资活跃、消费回暖和市场分化的特点。各主要城市在办公楼、零售物业和住宅市场的表现各有不同，二线城市吸引力增强，境外投资者回归市场，而雄安新区作为全新城市开发的试点，成为未来发展的新焦点。

主要观点与关键信息

1. 宏观经济与政策动态

• 2017年第二季度中国GDP增速维持在6.9%，制造业扩张步伐加快，PMI达到51.7，工业增加值同比增长6.9%。
• 固定资产投资同比增长8.6%，其中基础建设投资增长21.1%，对整体增长贡献达46.5%。
• 消费市场在二季度增长显著，社会消费品零售总额同比增长11%，创18个月新高。
• 央行强调防范系统性金融风险，货币政策和房地产调控持续，预计下半年经济增长动力减弱。

2. 办公楼市场

• 一线城市：甲级办公楼市场租金小幅上涨或持平，部分区域如金融街和中关村租金适度增长，抵消部分区域的下跌。
• 二线城市：租金出现环比小幅下跌，但部分城市如成都、西安、南京等因新增供应和需求增长，租金跌幅收窄。
• 供应与需求：内资企业推动需求增长，而外资企业租赁面积减少或搬迁至更便宜的办公楼。仲量联行数据显示，2017年第二季度甲级办公楼净吸纳量约10万平米，市场资本值保持稳定。
• 市场趋势：随着新供应入市，租金面临下行压力，但优质物业仍受青睐，部分城市如成都、广州空置率下降。

3. 零售物业市场

• 一线城市：餐饮类租户需求强劲，尤其是休闲轻餐和外卖品牌。时尚零售和新零售概念店加速扩张，如百联、盒马鲜生等。
• 二线城市：部分国际奢侈品牌开始选择性扩张，如Dior、Emporio Armani等，显示奢侈品市场向内陆城市渗透。同时，部分城市将零售空间转为联合办公用途。
• 市场表现：上海和深圳新增零售项目较多，租金表现分化，部分区域租金上涨，而其他区域则相对平稳。

4. 住宅市场

• 一、二线城市：政策调控持续，但需求依然坚挺，成交量环比增长23%，库存持续下降，去化时间维持在6个月以下。
• 三四线城市：受限购影响，需求外溢效应减弱，基本面不支持长期繁荣，价格上涨空间有限。
• 政策影响：政府通过调控库存周期，促使部分城市如南京、宁波增加供应，而沈阳等城市减少供应。

5. 投资市场

• 2017年上半年投资交易总额超过800亿元，其中办公楼占49.8%，零售和工业地产分别占5.3%和4.2%。
• 二线城市吸引力凸显，成都、无锡、苏州等城市交易活跃，境外投资者占比达36.6%，主要来自香港和新加坡。
• 一线城市因价格高位和供应有限，交易活跃度下降，但投资市场仍保持稳定，资本值持续上升。

6. 雄安新区发展分析

• 雄安新区位于河北，是承接北京非首都功能的新城市，不依赖传统贸易路线，但具备发展潜力。
• 该新区开发策略借鉴了“新首都”理念，旨在为北京提供就业和功能转移的承载地。
• 开发过程将是一个长期计划，包括总体规划、基础设施建设和公共服务设施的完善。
• 未来雄安新区可能成为经济刺激工具，创造基础设施和服务业方面的就业机会。

各城市市场表现

北京

• 甲级办公楼市场租金微幅下跌，空置率维持在12.4%。
• 新增供应集中在CBD、奥林匹克公园等区域，预租率高，带动租金平稳。
• 市场整体租金周期趋于平稳，部分区域如金融街租金适度增长。

上海

• 甲级办公楼市场租金反弹，首层租金环比上涨2.1%，整体租金保持稳定。
• 零售市场中，新零售概念店持续布局，部分区域如浦东和虹口租金增长。
• 供应压力下，部分业主主动降低租金以吸引租户，资本值保持稳定。

广州

• 甲级办公楼市场净吸纳量上升，租金微跌，空置率下降。
• 珠江新城空置率有望下降至个位数，租金增长预期增强。
• 零售市场中，餐饮和轻奢品牌表现活跃，推动租金上涨。

成都

• 甲级办公楼市场净吸纳量达7.8万平方米，空置率下降至71%。
• 租金跌幅放缓，资本值上涨。
• 新增供应量较大，预计未来几年仍面临压力。

深圳

• 甲级办公楼市场净吸纳量稳定，但租金下跌压力显著。
• 境外投资者回归，市场信心增强。
• 预计下半年新增供应量增加，空置率将上升。

青岛

• 甲级办公楼市场净吸纳量增长，空置率小幅下降。
• 大宗交易活跃，专业服务和金融行业为主要需求来源。
• 部分区域如崂山商务区因配套设施优质，吸引租户。

重庆

• 甲级办公楼市场净吸纳量上升，空置率下降至57.2%。
• 金融和地产企业租赁需求增加，推动租金小幅下跌。
• 下半年预计新增供应量较大，市场面临竞争压力。

沈阳

• 甲级办公楼市场空置率维持在27.2%，租金小幅下跌。
• 政策利好带动需求增长，如自贸区设立吸引企业搬迁。
• 未来四年供应量较大，租金有望回升。

台北

• 租赁需求集中于中小坪数，以搬迁和整合为主。
• 空置率下降，租金保持平稳。
• 投资市场观望气氛浓厚，关注轨道交通周边和公有土地。

香港

• 中环办公楼租金屡创新高，资本值大幅上升。
• 政府卖地表现强劲，推动市场资本值增长。
• 九龙东租金下调，但整体市场租金和资本值维持稳定。

武汉

• 甲级办公楼市场净吸纳量近11.5万平方米，房地产公司和金融机构为主要租户。
• 新增供应量上升，空置率小幅增加。
• 零售市场表现良好，吸引中高端品牌入驻。

市场趋势与展望

• 投资趋势：二线城市和三线城市成为投资热点，境外投资者回归，推动市场多元化。
• 租金趋势：部分城市租金平稳或小幅上涨，但整体市场面临供应压力，租金承压。
• 政策影响：房地产调控政策持续，但部分城市政策微调，促进市场活跃。
• 市场分化：不同区域和城市租金、空置率和资本值表现分化，优质物业更具吸引力。
• 未来展望：预计下半年新增供应量增加，租金将面临进一步调整，但资本值仍有望保持稳定。

总结

2017年第二季度，中国房地产市场在政策调控和经济环境的共同作用下，表现出投资活跃、消费回暖和市场分化的特点。一线城市市场趋于平稳，而二线城市因政策支持和供应调整，成为新的投资热点。随着经济转型和城市功能疏解，雄安新区等新城市项目成为未来发展的新方向。整体来看，市场在稳定中寻求新的增长点，但租金和空置率的分化趋势仍将持续。