房地产行业2020年三季报业绩综述：三季度业绩迎来改善，降杠杆初见成效-20201113-银河证券-15页_1mb

房地产行业2020年三季度研究报告总结

核心内容

一、整体板块分析：业绩改善，降杠杆初显成效

利润表

• 2020年前三季度：房地产行业总营业收入为15,609.10亿元，同比增长6.65%，较2020年H1增长4.81%；归母净利润为1,191.47亿元，同比下降15.92%，较2020年H1增长5.9%。
• 利润率变化：三季度盈利增速较二季度明显改善，企业盈利逐步修复。整体三费率为10.18%，同比下降0.49个百分点。销售毛利率为27.25%，同比下降4.21个百分点；销售净利率为10.12%，同比下降1.75个百分点。
• 趋势分析：短期利润率仍有下行压力，但随着融资新规的渗透和多元化业务发展，长期利润率有望筑底回升。

资产负债表

• 预收账款：截至三季度末，预收账款为35,371.96亿元，同比增长8.62%，增速较去年同期下降11.65个百分点，覆盖2019年全年营收的1.4倍。
• 杠杆率：净负债率为136.20%，同比下降5.06个百分点；资产负债率为79.63%，同比下降0.66个百分点。三季度行业杠杆下降明显，预计年末还将进一步下降。
• “三条红线”政策影响：房企积极降杠杆，预计年末“三线”均未踩的房企数量将增加，行业集中度增强。

现金流量表

• 销售韧性：前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%，但较2020年H1增长10.44%。
• 现金流净额：2020Q1-Q3现金流净额为188.95亿元，同比增加124.81%。其中，经营活动现金流净流入191.72亿元，投资活动净流出1,400.51亿元，筹资活动净流入1,397.73亿元。
• 趋势预测：随着销售旺季到来，房企将积极推盘促回款，现金流有望持续改善。

主要观点

• 业绩改善：三季度业绩增速较二季度明显改善，企业盈利逐步修复，显示行业在政策调控和市场调整中逐步适应。
• 降杠杆成效：在“三条红线”政策推动下，房企积极降低杠杆水平，行业整体杠杆率有望继续下降。
• 销售韧性：尽管受疫情影响，销售仍表现出较强韧性，预计年末销售热度将维持高位。
• 细分行业机遇：物业管理、房屋经纪、商业地产等子行业迎来发展机遇，尤其是物业管理行业因政策利好和规模效应，利润率逐步提升。

关键信息

• 行业整体表现：

  • 营收和净利润增速较上半年有所改善。
  • 行业费用控制良好，三费率下降。
  • 毛利率和净利率仍面临下行压力，但长期有望回升。

• 细分行业表现：

  • 住宅开发：营收稳中有降，盈利能力下降。
  • 商业地产：受疫情影响，同比增速下降，但预计未来将回暖。
  • 园区：营收和净利润同比上涨，行业总体上升。
  • 物业管理：营收和净利润双升，利润率逐步提高。
  • 房屋经纪：受益于高销售增量和存量市场，迎来发展机会。

• 投资建议：

  • 优质住宅开发龙头股：关注万科A、保利地产、金地集团。
  • 成长型个股：关注阳光城、金科股份、中南建设。
  • 房产经纪服务：关注我爱我家。
  • 物业管理：关注招商积余。

• 风险提示：

  • 市场销售超预期下行。
  • 调控政策及信贷政策超出预期。

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士、金融学学士，中国银河证券研究院房地产行业分析师。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，中国银河证券研究院房地产行业分析师。

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

免责声明

• 本报告由中国银河证券股份有限公司提供，仅供客户参考，不构成投资建议。
• 银河证券不保证报告内容的准确性和完整性，且不承担因使用本报告而产生的任何责任。
• 报告内容可能涉及其他网站，银河证券不对这些网站内容负责。

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院

  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京西城区金融大街35号国际企业大厦C座
  • 公司网址：www.chinastock.com.cn

• 联系方式：

  • 深广地区：崔香兰 0755-83471963 cuixianglan@chinastock.com.cn
  • 上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn
  • 北京地区：耿尤繇 010-66568479 gengyouyou@ChinaStock.com.cn