20201113-中国银河-房地产行业2020年三季报业绩综述_三季度业绩迎来改善_降杠杆初见成效_15页_1mb

房地产行业2020年三季度研究报告总结

核心内容

1. 业绩改善，降杠杆初见成效

2020年前三季度，房地产行业整体业绩呈现改善趋势。总营业收入为15,609.10亿元，同比增长6.65%；归母净利润为1,191.47亿元，同比下降15.92%。虽然净利润下滑，但三季度增速较二季度明显改善，企业盈利逐步修复。同时，整体费用控制良好，三费率同比下降0.49个百分点至10.18%。尽管销售毛利率和净利率有所下滑，但预计随着融资新规的实施和土地市场理性回归，行业利润率将筑底回升。

2. 资产负债表：杠杆率下降

截至三季度末，行业预收账款为35,371.96亿元，同比增长8.62%，覆盖2019年全年营收的1.4倍，显示房企未来业绩有保障。净负债率为136.20%，较去年同期下降5.06个百分点；资产负债率为79.63%，同比下降0.66个百分点。在“三条红线”政策下，房企积极降杠杆，预计年末行业杠杆率还将进一步下降。

3. 现金流量表：销售强韧性支撑现金流

前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为20,976.16亿元，同比下降1.64%，但较2019年同期下降幅度更大。现金流净额为188.95亿元，同比大幅增长124.81%。销售热度持续高位，显示行业销售韧性较强，预计年末销售回款将持续增长。

细分子行业分析

1. 业绩表现

• 住宅开发：营业总收入均值为434.45亿元，同比增长11.06%；归母净利润均值为32.41亿元，同比下降18.40%。住宅开发企业全年营收增长无忧，但受高地价项目结算影响，全年业绩增速稳中有降。
• 商业地产：营业总收入均值为62.23亿元，同比下降19.56%；归母净利润均值为6.31亿元，同比下降40.56%。受疫情影响，商业地产同比增速显著下降，但随着经济复苏，预计未来将回暖。
• 园区：营业总收入均值为31.46亿元，同比增长1.55%；归母净利润均值为7.60亿元，同比增长25.00%。行业总体呈现上升趋势。
• 物业管理：营业总收入均值为26.28亿元，同比增长27.95%；归母净利润均值为1.74亿元，同比增长57.91%。物业管理行业在疫情期间表现出色，抓住机会发展社区增值服务，利润率逐步提升。
• 房屋经纪：营业总收入均值为47.62亿元，同比下降14.69%；归母净利润均值为0.89亿元，同比下降109.10%。房屋经纪行业受益于房企推盘和年底销售增长，一、二手房业务迎来发展机会。

2. 降杠杆成效

• 住宅开发：预收账款覆盖2019年全年营收的1.53倍，净负债率下降4.5个百分点，资产负债率下降0.28个百分点。
• 商业地产与园区：净负债率和资产负债率分别下降1.00%和0.11%。园区类公司净负债率下降6.29个百分点。
• 物业管理：净负债率下降0.44个百分点，资产负债率下降0.44个百分点。
• 房屋经纪：净负债率下降0.37个百分点，资产负债率下降0.37个百分点。

3. 盈利能力变化

• 住宅开发：毛利率和净利率均有所下降，主要由于高土地成本项目进入结算期、政策限制和疫情促销。
• 物业管理与房屋经纪：毛利率和净利率较上半年有较大改善，利润率逐步提升。

投资建议

• 优质住宅开发行业龙头股：关注万科A、保利地产、金地集团，因其低估值和高股息。
• 优质成长型个股：关注阳光城、金科股份、中南建设，因其销售提速和弹性较大。
• 房产经纪服务相关标的：关注我爱我家，受益于高销售增量市场和存量市场。
• 物业管理行业标的：关注招商积余，其在疫情期间表现出色，利润率逐步提升。

风险提示

• 市场销售超预期下行：可能对行业造成较大影响。
• 政策调控不确定性：调控政策可能超出预期，影响行业发展。
• 信贷政策变化：可能影响房企现金流和销售回款。

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士、金融学学士，中国银河证券研究院房地产行业分析师。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士、北京交通大学金融学学士，中国银河证券研究院房地产行业分析师。

评级标准

• 行业评级：推荐（行业指数超越基准指数平均回报20%及以上）、谨慎推荐（行业指数超越基准指数平均回报）、中性（行业指数与基准指数平均回报相当）、回避（行业指数低于基准指数平均回报10%及以上）。
• 公司评级：推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上）、谨慎推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%）、中性（公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当）、回避（公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上）。

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