20250422-中国银河-南方顺丰仓储物流REIT价值分析_仓配一体化龙头的REIT首亮相_21页_5mb

报告摘要

南方顺丰仓储物流REIT价值分析总结

核心内容

南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“南方顺丰物流REIT”）是顺丰控股的首只REIT产品，于2024年9月24日由交易所受理，2025年3月4日注册生效，预计募集资金约31.22亿元。该基金主要投资顺丰控股子公司持有的深圳、武汉、合肥三个物流产业园项目，涵盖分拨中心、高标仓、立体库、冷库、阴凉库等基础设施资产。

主要观点

物流市场持续增长
中国是世界上最大的物流市场，2024年社会物流总额突破360万亿，增速稳定，尤其是直播电商等新兴模式的兴起，推动了物流需求的快速增长。我国仓储物流设施虽总量庞大，但人均面积仍较低，发展潜力大。
项目区位优势显著
三个项目分别位于深圳、武汉、合肥等物流枢纽城市，具备优越的地理位置和完善的交通网络，项目所在城市经济稳健增长，GDP增速高于全国平均水平。
项目运行稳健，出租率高
项目出租率整体保持高位，分拨中心出租率接近100%，且租金单价高于市场水平。租户以顺丰关联方为主，稳定性高，且租约集中到期时间为2026-2027年，具有良好的续约预期。
盈利能力稳步提升
项目营收复合增长率达30.8%，毛利率稳定在64%以上，净利率从-3.16%大幅上升至31.78%，显示出良好的盈利能力和成长性。
底层资产优质，评估增值率高
项目评估增值率高达71.14%，其中深圳项目增值率最高，达329.82%。与可比REITs相比，南方顺丰物流REIT资产估值合理，具备较高的投资价值。
分红前景可期
项目预计未来可供分配金额稳步增长，2024年四季度年化现金分派率为4.68%，2025年预计增长至4.80%，分红潜力较大。

关键信息

项目基本信息

名称：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金类型：契约型封闭式
合同期限：43年
募集资金：约31.22亿元
资产范围：深圳、武汉、合肥三个项目，分别为顺丰航空地产公司、武汉丰泰、合肥丰泰持有
资金投向：80%以上用于基础设施资产支持证券，其余用于国债、政策性金融债、地方政府债等

项目资产详情

项目	所在地	资产范围	用地性质	建筑面积（平方米）	运营起始时间	投资额（亿元）	资产估值（亿元）
深圳项目	广东省深圳市宝安区	包含两栋分拨中心、一栋配套楼	机场用地	74,219.1	2015年7月	4.16	11.86
武汉项目	湖北省武汉市东西湖区	包含两栋仓库、一栋分拨中心、一栋汽修间、一栋配套办公楼、一栋宿舍楼	仓储用地	193,237.73	2021年7月	8.74	7.34
合肥项目	安徽省合肥市蜀山区	包含两栋分拨中心、两栋产业办公楼、地下车库及设备间	工业用地	218,102.54	2019年2月及2022年6月	7.54	11.21

项目财务表现

2021-2023年营收：1.40/1.92/2.40亿元，年复合增长率达30.8%
2024年1-9月营收：1.81亿元
毛利率：2021-2024Q3均稳定在64%以上
净利率：从-3.16%大幅上涨至31.78%
可供分配金额：2024年10-12月预测为3679.62万元，2025年全年预测为14996.84万元

可比项目分析

项目名称	账面价值（亿元）	评估价值（亿元）	增值率	年化现金分派率
中金普洛斯REIT	11.80	53.46	353.20%	3.28%-5.47%
红土创新盐田港REIT	9.77	17.05	74.59%	3.52%-4.88%
嘉实京东REIT	9.98	15.65	56.81%	4.49%-5.23%
南方顺丰物流REIT	17.77	30.41	71.14%	4.68%-4.80%