20210305-中国银河-房地产行业2月行业动态报告_行业投资性价比凸显_看好板块估值修复行情_26页_2mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年2月，房地产市场销售表现亮眼，重点城市新房销量同比增速达345.8%，主要受益于2020年疫情低基数效应。尽管2月销售热度较1月有所下降，但整体仍处于高位。分城市来看，一、二、三线城市成交量同比分别增长304.6%、292.1%、222.1%。同时，部分热点城市出台调控政策，抑制房价非理性上涨，未来一、二线城市房地产市场将保持平稳发展。

主要观点

• 销售表现：2月市场销售增长显著，但增速可能前高后低，受去年低基数影响，未来两个月销售将回归理性增长。
• 去化周期：重点城市去化周期为10.0个月，处于下行通道。一线城市去化周期最低，三线城市略有上升。
• 财务状况：房地产行业三季度杠杆水平下降明显，融资新规和政策调控有助于降低行业负债率。销售韧性对现金流形成支撑，房企有动力推盘促回款。
• 政策调控：房地产贷款集中度管理新政和土地集中出让机制对市场形成闭环调控，有利于行业平稳发展。政策鼓励房企转向长期经营模式，支持租赁住房及城市更新。
• 行业趋势：房地产行业进入成熟调整期，城市化转向都市化，主流城市将逐步迈入存量房交易主导阶段。物业行业作为新细分赛道，将迎来发展机遇。

关键信息

一、房地产市场迈入新阶段

1. 行业地位：房地产业是我国经济的压舱石，对经济增长、关联产业和居民福利有重要影响。
2. 市场规模：未来房地产行业将保持15万亿左右的规模，不再追求高速增长。
3. 去化周期：重点城市去化周期为10.0个月，三线城市略有抬头。
4. 财务分析：
   • 利润表：三季度营收增幅收窄，归母净利润下降，但行业利润率有望改善。
   • 资产负债表：预收账款小幅上涨，净负债率和资产负债率均处于历史较高水平，预计年末将进一步下降。
   • 现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑，现金流净额为188.95亿元，同比增加124.81%。

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段

1. 人口结构变化：人口增速放缓，老龄化结构凸显，影响房地产需求。
2. 城市化率：城镇化率从2008年的33.35%增长至2019年的60.60%，增速明显放缓，进入后半程。
3. 存量市场：房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量房交易占比有望扩大，特别是大城市。
4. 长效机制：房地产贷款集中度管理新政、土地集中出让机制、三道红线政策共同作用，形成政策闭环，促进市场平稳健康发展。

三、房地产行业在资本市场中的表现

• 估值情况：房地产行业PE（TTM）为8.3X，PB（整体法）为1.2X，处于历史低位，未来修复空间较大。
• 投资建议：看好行业配置价值，建议关注优质住宅开发行业龙头股（如万科A、保利地产、中南建设）、物业龙头（如招商积余）及经纪服务行业标的（如我爱我家）。
• 风险提示：行业面临经济下行压力、销售超预期下行及政策调控不确定性风险。

投资建议

• 推荐标的：优质住宅开发行业龙头股（万科A、保利地产、中南建设）、物业行业龙头（招商积余）及经纪服务行业（我爱我家）。
• 政策支持：房地产贷款集中度管理新政对行业影响可控，有利于龙头企业。
• 未来展望：房地产行业将进入平稳健康发展阶段，从增量到提质，行业集中度将进一步提升。

风险提示

• 经济下行：房地产行业面临经济下行压力，可能影响销售表现。
• 销售超预期下行：受政策调控及市场供需变化影响，销售可能面临下行压力。
• 政策不确定性：房地产调控政策存在不确定性，可能对市场预期产生影响。

附录

图表目录

• 图1：重点37城新房成交情况
• 图2：重点37城新房成交累计同比
• 图3：重点一二三线城市新房成交量累计同比
• 图4：重点城市新房成交累计同比
• 图5：重点15城库存及去化周期
• 图6：一线4城库存及去化周期
• 图7：二线6城库存及去化周期
• 图8：三线5城库存及去化周期
• 图9：重点城市去化周期（月）
• 图10：房地产行业2020Q3营业总收入及同比增速
• 图11：房地产行业2020Q3归母净利润及同比增速
• 图12：房地产行业2020Q3销售毛利率及销售净利率
• 图13：房企2020Q3销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图14：房地产行业2020Q3净负债率
• 图15：房地产行业2020Q3资产负债率
• 图16：房地产行业2020Q3预收账款及同比增速
• 图17：房企2020Q3现金流量及同比增速
• 图18：房企2020Q3销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图19：中国总人口增长情况
• 图20：主要国家家庭户均规模
• 图21：中国人口结构分布
• 图22：主要国家家庭户均规模
• 图23：中国城镇化率变化情况
• 图24：主要国家家庭户均规模
• 图25：70城房价指数
• 图26：城市人口变动情况
• 图27：美国城市化率及中国城镇化率（%）变化趋势
• 图28：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位
• 图29：中国主流城市二手房及新房交易情况（2019.11-2020.10）

表格目录

• 表1：主要上市银行房地产相关贷款余额及占比（截至2020年6月30日）
• 表2：十九大以来中央重大会议及重要媒体关于房地产的表述
• 表3：2020Q3 房企 “三道红线” 指标梳理
• 表4：土地市场改革政策一览