20160803-华安证券-房地产行业_淡季不淡_周成交水平继续改善_29页_2mb

行业总结：房地产市场动态与投资分析（2016年8月3日）

核心内容概览

2016年7月，中国房地产市场在政策调控和市场表现方面呈现出一定的分化趋势。全国百城平均房价环比上涨1.63%，同比上涨12.39%。其中，一线城市房价涨幅较大，尤其上海涨幅达2.93%；二线城市如合肥、厦门等继续保持较高涨幅。与此同时，政策层面出台了一系列限制房企融资用途的措施，旨在抑制地价上涨并引导资金用于房地产建设。

主要观点

政策调控

• 中证监政策：明确限制房企再融资资金不得用于补充流动资金和偿还银行贷款，鼓励资金用于房地产建设。同时，对1年期询价发行用于补充流动资金和偿还贷款的比例不得超过30%，公开发行可转债不允许偿还贷款。
• 地方政策：北京市提出提高二套非普通住宅首付比例，加强对高端市场的调控；江西省鼓励开发地下空间并优化住房用地供应。

市场表现

• 新房成交：全国三十城新房成交面积为581.93万平方米，环比和同比均上涨10%。其中，长三角地区涨幅显著，合肥、无锡、杭州等城市涨幅超过60%。
• 二手房成交：全国12城二手房成交面积为198.53万平方米，同比上涨8.39%，环比微涨0.96%。南京、杭州、天津涨幅较大，而苏州、扬州、青岛则出现较大跌幅。
• 库存与去化周期：全国14城库存指数小幅下降，一线城市去化周期环比下降1.4%，二线城市中合肥去化周期大幅缩减13%，厦门则延长20%。

股市表现

• 申万房地产指数：本周下跌2.59%，相对沪深300指数的相对收益为-1.93%。
• 个股表现：24家房企上涨，106家下跌，12家停牌。涨幅前五为中南建设（18.62%）、浙江东日（12.04%）、中国国贸（8.95%）、南京高科（7.82%）和阳光股份（7.66%）；跌幅前五为万方发展（-34.07%）、天业股份（-17.31%）、大港股份（-10.76%）、匹凸匹（-10.33%）和大连友谊（-10.15%）。

关键信息

房价趋势

• 全国百城平均房价：12009元/平，环比上涨1.63%，同比上涨12.39%。
• 一线城市：平均房价37835元/平，环比上涨1.99%，同比上涨23.79%。
• 二线城市：平均房价10878元/平，环比上涨1.65%，同比上涨9.85%。
• 三线城市：平均房价7041元/平，环比上涨0.75%，同比上涨4.48%。

贷款利率

• 首套房贷利率：4.44%，较上月下降0.04个百分点。
• 首套房贷优惠利率占比：86.06%，同比提升35.21个百分点。
• 二套房贷利率：5.39%，同比下降0.53个百分点。

市场表现数据

• 本周新房成交环比上涨10%，其中二线城市涨幅最大（18%）。
• 合肥新房成交环比上涨105%，成为涨幅领先城市。
• 二套房贷利率下降，对市场有一定刺激作用。

公司动态

• 中南建设：发行12亿元5年期公司债，票面利率6.00%。
• 浙江东日：披露重组预案，拟发行股票募集配套资金拓展冷物流链业务。
• 匹凸匹：成为全国首例“证券支持诉讼”被告，涉及9起案件，总金额约215.6万元。

投资评级

• 行业评级：增持
• 评级说明：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上；
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%；
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间；
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%；
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。

表格与图表信息

• 图表1-2：全国重点城市一手商品住宅价格数据，涵盖一线、二线、三线城市及区域分布。
• 图表3-5：全国一手商品住宅价格趋势及环比、同比变化。
• 图表6：全国重点城市新房成交数据及去化周期。
• 图表7-8：全国首套房贷利率及优惠利率占比、二套房贷利率变化。
• 图表9-17：各区域城市新房及二手房成交数据与去化周期。
• 图表18-22：全国14城库存与去化周期数据。
• 图表23-35：重点城市如北京、上海、合肥等新房与二手房成交与去化数据。
• 图表36-40：房地产企业市场表现数据及涨跌幅榜。

总结

整体来看，2016年7月房地产市场在政策调控下表现较为分化。一线城市房价涨幅回升，二线城市表现活跃，而部分城市如厦门因调控影响成交量低迷。政策限制房企融资用途，旨在引导资金用于建设而非拿地或偿还贷款，同时地方政策对高端市场进行调控。股市方面，房地产板块整体表现疲软，但部分个股如中南建设、浙江东日等表现突出。投资建议为“增持”，表明未来6-12个月房地产行业有望跑赢市场基准指数。