20200806-中国银河-房地产7月行业动态报告_7月销售淡季不淡_基金持仓呈现分化_39页_3mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

• 7月销售淡季不淡：2020年7月，重点城市新房销量同比增速为8.7%，较6月增长2.3个百分点，显示房地产市场成交延续增长态势。一二线城市成交同比增速已转正，三线城市成交回落。
• 政策导向：政治局会议再次强调“房住不炒”定位，表明房地产政策的常态化和稳定化。首套房贷利率连续7个月下降，为房企去化提供支撑。
• 行业基本面改善：三季度随着市场供应量加大、流动性宽松和基数较低，房地产基本面有望持续改善。
• 估值修复空间：当前板块估值处于历史低位，公募基金配置比例连续两个季度下降，存在较大修复空间。

主要观点

• 销售趋势：房地产市场在7月表现出“淡季不淡”的特征，销售增长主要得益于房企推盘节奏延后、前期需求释放及流动性宽松。
• 库存周期：重点城市去化周期显著缩短，但整体仍处于较高水平，尤其是三线城市。
• 财务状况：一季度房地产行业营收和净利增速大幅下降，但融资环境逐步改善，筹资活动现金流大幅增加。
• 政策调控：房地产调控政策以“稳”为主，强调因城施策，不同城市根据实际情况进行微调，不会引发全局收紧。
• 中美对比：中国房地产市场处于第二阶段，与美国相比，发展速度放缓，但仍有增长空间。

关键信息

• 7月销售数据：37城新房销量同比增速为8.7%，一二线城市同比增速分别为7.1%和3.5%，三线城市同比增速为15.2%。
• 房贷利率：2020年1-7月首套房贷平均利率连续下降，分别为5.51%、5.50%、5.45%、5.42%、5.32%、5.28%、5.26%。
• 基金配置：2020Q2公募基金对房地产板块配置比例降至历史低位，集中度降至94.4%，偏好成长型房企、物管公司及小市值股。
• 投资建议：建议把握四条主线：低估值高股息龙头股（万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口）、销售提速成长股（阳光城、金科股份、中南建设）、区域催化及国企改革利好小市值股（天健集团、南国置业、中交地产）、物业管理行业标的（招商积余、新大正、南都物业）。

风险提示

• 经济下行压力：宏观经济和房地产行业可能面临下行压力。
• 政策不确定性：房地产政策调控存在不确定性，可能影响市场预期。

行业现状与挑战

• 行业调整期：房地产行业正从高速增长转向中速高质量发展阶段，人口增长放缓、城市化进入后半程、老龄化加剧。
• 主要问题：
  • 供求矛盾：土地供给不足与需求过剩并存，区域发展不平衡。
  • 供给不足与空置并存：房价与房屋空置率双高，与传统供求理论不符。
  • 高杠杆率：房地产行业杠杆率处于高位，存在债务违约和现金流断裂风险。
  • 租售结构不合理：租赁市场活力不足，租售比偏低。
  • 市场集中度低：国内房地产市场集中度偏低，规模经济效益不足。

对策与建议

• 健全法律体系：规范市场价格秩序，完善房地产法规系统。
• 整顿土地市场：合理规划土地供应，打击土地囤积，破除行政垄断。
• 促进供需匹配：提高教育、医疗等公共服务供给，缓解区域不平衡问题。
• 建立住房金融制度：推动多层次、普惠制的住房金融制度，支持自住购房。
• 推动产业整合：鼓励房地产企业整合资源，构建核心竞争力。

资本市场发展状况

• 融资成本改善：房企融资环境逐步改善，融资成本边际下降。
• 股权融资收紧：自2010年起，房企股权融资收紧，IPO几乎停滞，再融资略有回升。
• 债券融资：2020年1-5月房企境内外债券融资合计约5576亿元，境内占比60%，境外占比40%。
• 政策支持：中央财政134亿元支持16城住房租赁市场发展试点，推动租购并举住房制度。

投资建议

• 推荐评级：房地产行业维持“推荐”评级，建议把握以下主线：
  1. 住宅开发龙头：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
  2. 成长型房企：阳光城、金科股份、中南建设。
  3. 区域催化及国企改革利好：天健集团、南国置业、中交地产。
  4. 物业管理行业：招商积余、新大正、南都物业。

总结

2020年7月，房地产市场表现出“淡季不淡”的特征，销售增长持续，但区域分化明显。政策层面强调“房住不炒”和因城施策，推动房地产市场平稳发展。随着流动性宽松和市场供应增加，三季度基本面有望进一步改善。尽管行业面临高杠杆、供需矛盾、租售结构不合理等挑战，但政策支持和市场调整为行业提供了修复空间。当前房地产行业估值处于历史低位，投资机会显现，建议投资者关注具备核心竞争力和成长潜力的房企及物管企业。