20260716-中信证券-债市启明_京沪二手房成交_淡季不淡_但全面企稳仍待明年_3页_155kb

报告摘要

2026年6月，京沪二手房市场表现出“淡季不淡”的特点，成交量维持在较高水平。然而，这种成交活跃主要由低总价刚需和“极致性价比”房源推动，尚未体现为整个市场的全面企稳。报告指出，当前的市场修复仍属于结构性的，而非趋势性的。

京沪二手房成交结构：
2026年6月，北京和上海的二手房成交量同比分别增长9.8%和23.1%。但成交结构显示，改善型置换需求尚未全面启动，市场仍以刚需为主。
低总价房源占比高：
从2026年5月的数据来看，北京低总价（300万元以下）房源成交占比达75.7%，上海则为68.55%。普睿地产研究也显示，北京低总价房源成交占比高达78%，上海约为70%。这表明市场仍依赖于价格敏感型买家。
改善置换链条未启动：
尽管3月新政后中高总价段房源成交占比有所上升，但整体仍不足以说明改善型置换链条已全面修复。当前的市场热度更多来自刚需释放和低总价房源的消化。
对利率的影响有限：
短期内，房地产成交改善对利率市场影响不大，债市定价仍由资金面、机构行为、债券供给、政策预期及整体经济修复斜率主导。只有当一线房价企稳并带动置换链修复，地产因素才可能对利率中枢产生约束。
长期预测：
一线房价企稳预计将在2027年下半年逐步实现，届时可能对利率形成一定支撑，但利率趋势性上行仍需其他经济部门同步复苏。

2026年6月成交数据：
- 20城二手住宅成交13.3万套，同比增长12.6%。
- 北京二手住宅成交约1.7万套，同比增长9.8%。
- 上海二手商品房成交约2.5万套，同比增长23.1%。
成交结构分析：
- 低总价刚需仍是主力，改善型置换尚未全面启动。
- 300万元以下房源在2026年5月北京成交占比75.7%，上海占比68.55%。
市场展望：
- 一线房价全面企稳预计在2027年下半年。
- 若改善置换链条修复，可能对利率中枢形成一定约束。
- 利率趋势性上行仍需其他经济部门同步复苏。