20230402-天风证券-万科A-000002.SZ-费用管控对冲市场调整_经营业务多点开花_5页_806kb

万科A（000002）2022年年报及经营分析总结

核心内容

万科A于2022年公布年报，营业收入与净利润均实现小幅增长，但销售金额与面积大幅下降。公司通过有效的费用管控对冲了毛利率下行的压力，同时在多个经营业务领域实现稳健增长。

主要观点

• 销售表现：

  • 2022年实现营业收入5038.38亿元，同比增长11.27%。
  • 归属于上市公司股东的净利润226.18亿元，同比增长0.42%。
  • 销售金额4169.7亿元，同比下降33.6%；销售面积2630万方，同比下降30.9%。
  • 销售均价15854元/平米，同比下降3.84%。
  • 在24个城市销售额位居第一，在11个城市排名第二。

• 投资策略：

  • 新增项目36个，总规划建面690.2万方，权益规划建面403.7万方，权益比例58.49%。
  • 新增权益地价496.4亿元，平均拿地价12297元/平米，较2021年显著提升。
  • 土储充裕，截至2022年末，总项目资源11852.8万方，其中在建项目8260.1万方，规划中项目3592.7万方。
  • 新开工面积约1568.2万方，同比下降52%，完成年初计划的81.7%；竣工面积3629.1万方，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。
  • 2023年计划开工及复工面积1672.8万方，较2022年实际新开工面积增长6.67%；计划竣工面积3227.2万方，较2022年实际完成竣工面积下降11.07%。

• 费用与盈利能力：

  • 销售费用率和管理费用率分别下降0.37pct和0.36pct至2.46%和1.90%。
  • 综合毛利率下降2.27pct至19.55%，其中开发毛利率下降2.6pct至20.4%。
  • 投资收益下降38.1%，影响净利润增速。
  • 已售未结金额5300亿元，显示收入锁定度较高。

• 债务结构与融资成本：

  • 剔除合同负债的资产负债率67.6%，净负债率43.7%，三道红线全部达标。
  • 现金短债比为1.4，货币资金1372.1亿元，是短期有息负债的2.1倍。
  • 2022年经营现金流为正27.5亿元，连续14年为正。
  • 长期负债占比提升至79.5%，较2021年提升1.5pct。
  • 新增融资平均成本3.88%，较2021年存量融资综合成本下降0.23pct。

关键信息

• 经营业务增长：

  • 租赁住宅收入32.4亿元，同比增长12.1%；累计开业16.7万间，出租率95.6%。
  • 万物云收入303.2亿元，同比增长26.1%；2022年9月在香港联交所上市。
  • 物流仓储收入35.6亿元，同比增长17.9%；新开业项目可租赁建面132万方，累计开业项目可租赁建面964万方。
  • 商业收入87.2亿元，同比增长14.3%；累计开业面积1227.7万方，新开业91.8万方。

• 财务预测：

  • 2023-2025年归母净利润分别为229.81亿元、234.98亿元、240.84亿元。
  • 2023-2025年EPS分别为1.93元/股、1.97元/股、2.02元/股。
  • 2023-2025年PE分别为7.91X、7.74X、7.55X。
  • 维持“买入”评级。

• 风险提示：

  • 新房销售不及预期。
  • 房屋竣工不及预期。
  • 房屋价格大幅下跌。
  • 业务开展不达预期。

财务数据概览

投资建议

• 评级：买入（维持评级）
• 当前价格：15.24元
• 目标价格：未提供

基本数据

财务比率分析

总结

万科A在2022年展现出较强的经营能力和稳健的财务状况。尽管面临市场调整，但通过有效的费用管控和多元化经营业务的发展，公司在复杂环境中保持了盈利能力。公司投资聚焦高质量项目，土储充足，债务结构优化，融资成本下降，增强了财务安全性和市场竞争力。未来三年，公司预计将继续稳健增长，投资建议维持“买入”评级。