20211206-西部证券-宏观专题报告_保障房建设能否对冲地产下行压力__16页_557kb

保障房建设能否对冲地产下行压力？总结

核心结论

保障房建设在2022年政策基调转向稳增长的背景下，成为对冲地产下行压力的重要抓手。其主要作用包括：

1. 缓解民营房企拿地意愿不足带来的地产投资增速下滑问题；
2. 为专项债等资金提供有现金流的优质项目。

预计2022年保障性租赁住房建设面积占房地产新开工面积的约7.06%，对建安投资拉动约4.74%，有助于将房地产投资增速从-2%拉升至1%左右。

与“十三五”去库存不同，“十四五”应转向适度补库存

保障房的范畴及建设特点

保障房主要包括棚户区改造、危房改造、公租房改造等。近年来，棚改占比显著下降，2019年以来逐渐转向租赁房建设。2021年租赁房建设尚未全面发力，但2021年下半年专项债发行力度明显上升。

“十三五”去库存与棚改

“十三五”期间，地产去库存是主要目标，棚改是重要手段。2015年-2018年棚改执行力度强，货币化安置比例高，形成地方政府、房企、居民之间的双循环，拉动房地产投资和销售。2018年后，棚改政策逐步收紧，货币化安置比重下降。

“十四五”补库存政策转向

当前地产库存水平较低，政策重心应转向适度增加供给。保障房建设重点转向租赁房，政策支持由间接型转向直接型，如土地倾斜、税费减免、金融支持等。

加快租赁房建设的五点意义

1. 支持共同富裕：降低低收入人群住房成本，改善民生；
2. 配合“房住不炒”政策：稳定房价预期，实现租售并举；
3. 对冲地产投资下行压力：预计拉动房地产投资增速约3个百分点；
4. 缓解民营房企压力：促进其参与租赁房建设，改善经营状况；
5. 解决专项债项目不足问题：为专项债提供新投资领域，提升财政资金使用效率。

保障房建设对地产投资的影响测算

2021年保障房建设情况

2021年保障房建设整体低迷，租赁房建设尚未发力，占房地产投资总额比重降至4.2%。预计2022年租赁房建设面积为15855万平方米，占当年房屋新开工面积约7.06%，对建安投资拉动约4.74%。

2022-2025年保障房建设拉动测算

风险提示

• 货币政策不及预期；
• 财政政策不及预期；
• 房地产相关政策不及预期。

相关政策与数据支持

政策支持

• 2020年12月：中央经济工作会议提出加快保障性租赁住房建设；
• 2021年3月：《十四五规划》强调扩大租赁住房供给；
• 2021年6月：国务院办公厅提出缓解住房租赁市场结构性供给不足；
• 2022年：政策支持继续加强，专项债发行规模显著上升，PSL可能重新放量支持租赁房建设。

数据支撑

• 保障房专项债发行规模：2021年达500亿元，较2018年和2019年大幅增长；
• 保障房建设面积：2022年预计达15855万平方米；
• 建安投资拉动：预计2022年拉动建安投资约4.74%；
• PSL支持：2015-2018年PSL对棚改有显著助力，2022年或重新用于租赁房建设。

结论

保障房建设，尤其是租赁房建设，将在“十四五”期间成为稳增长的重要抓手，有助于对冲地产投资下行压力，缓解民营房企困境，并为专项债提供新投资方向。政策支持力度的加大将推动保障房建设提速，为房地产市场注入新的活力。