20211224-德邦证券-宏观专题_保障性住房能托住房地产投资吗__12页_1mb

报告摘要

保障性住房投资分析总结

核心内容

本报告分析了保障性住房（尤其是保障性租赁住房）在当前经济环境下的投资作用，重点探讨了其在“十四五”期间的投资规模、资金来源、政策导向及与其他保障性安居工程（如棚改、旧改）的对比。报告指出，保障性住房虽能在一定程度上对冲房地产投资下行，但其政策目标和实际投资拉动效果均不及“十三五”时期的棚改和公租房。

主要观点

保障性住房的定义与政策导向
保障性住房主要包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房，其中保障性租赁住房是近年来的重点政策方向，旨在解决新市民和青年人的住房问题，不设收入门槛，主要在人口流入的大中城市推进。
政策目标差异
棚改和旧改的政策目标不仅包括改善民生，还包含扩大内需和拉动投资；而保障性租赁住房仅以改善民生为目标，对投资的拉动作用有限。
投资规模有限
“十四五”期间，保障性租赁住房总投资预计约1.54万亿元，其中新建投资约1.27万亿元，改建投资约2721亿元。2022年保障性租赁住房投资约3493亿元，预计拉动房地产投资增长2.4个百分点；若建设进度提前，则可能拉动3.5个百分点。
与棚改、旧改的对比
“十三五”时期，保障性安居工程（棚改+公租房）年均投资约1.4万亿元，而“十四五”时期（保障性租赁住房+旧改）年均投资约1.1万亿元，减少了3000亿元。棚改和旧改对房地产和基建投资均有明显拉动，而保障性租赁住房主要带动房地产投资，对基建拉动有限。
资金来源多元化
保障性租赁住房建设资金来源包括财政资金、专项债、PPP、银行贷款、企业自有资金及REITs、企业债、公司债等融资工具，政府通过政策引导市场参与。

关键信息

资金来源

资金类型	说明
财政资金	用于新建、改建及补贴，占比有限。
专项债	成为重要资金来源，2021年1-10月新增5390.7亿元，占比14.7%。
PPP	规模较小，年均约4000亿元，占比稳定在2%左右。
银行贷款	2021年住建部数据显示，银行贷款支持保障性租赁住房建设，国开行、建行等已发放贷款。
企业自有资金	企业利用自有资金建设保障性住房，如科研园区、闲置厂房等。
REITs、企业债等	通过发行债券等方式筹集资金，REITs试点已纳入保障性租赁住房，REITs可为项目提供长期资金支持。

投资测算

施工面积：全国“十四五”期间计划筹建约907万套保障性租赁住房，其中新建60%，改建40%。
单位造价：新建约2600元/平米，改建约1500元/平米，加权平均为2160元/平米。
投资规模：
- 2021年：约1314亿元
- 2022年：约3493亿元（正常进度）
- 若进度提前：约5201亿元，拉动房地产投资3.5个百分点
- 与2015年棚改拉动投资（约1.4万亿）相比，保障房托底力度有限。