指数与创新产品研究系列之五：底层资产多样化，市场特征差异大，海外REITs产品介绍-20210406-申万宏源-30页_1mb

REITs产品全球概况及市场分析总结

核心内容概述

本报告介绍了全球主要REITs市场（美国、日本、中国香港）的产品特征、投资表现及未来发展趋势。REITs（房地产投资信托）是一种持有或投资于可产生收入的房地产的公司类型，为投资者提供参与不动产投资的渠道。报告指出，REITs具有股息率高、流动性强、风险分散等特性，不同国家和地区的REITs在底层资产、市场表现及波动性方面存在显著差异。

主要观点

1. 美国REITs概况

• 市场表现：美国REITs市场成熟，产品数量超过250只，总市值超过1.35万亿美元。采用富时EPRA-NAREIT美国指数（UNUS）作为代表，从1990年1月2日至2020年12月31日，累计涨跌幅达397.25%，低于标普500指数（944.25%）。
• 股性增强：自1990年以来，美国REITs的股性明显增强，Beta值从低于0.5上升至0.92，表明其与股市的相关性提高。
• 资产多样性：美国REITs投资资产类型多样，涵盖十余种房地产类型，其中多元资产和住房占比较高（分别占32.52%和11.27%）。
• 股息率差异：不同资产类型的REITs股息率差异显著，抵押型REITs平均股息率最高（31.64%），工业/工厂REITs平均股息率最低（3.34%）。
• 基础设施REITs：美国前五大REITs均投资于基础设施领域，包括通信、物流、数据中心等，其价格表现和回撤修复能力较强，具有较高的投资价值。

2. 日本REITs概况

• 市场表现：日本REITs采用东证REITs指数（TSEREIT）作为代表，从2003年3月31日至2020年12月31日，累计涨跌幅达78.39%，低于东证股价指数（129.02%）。
• 债性较强：日本REITs整体债性较强，Beta值低于美国REITs，且在2016-2020年区间内仅为0.42。
• 资产偏好：日本REITs主要投资于多元资产和办公室，占总市值的28.73%和28.45%。
• 股息率与波动率：股息率主要集中在3%~6%之间，工业/工厂REITs股息率最低（3.56%），而酒店REITs股息率最高（6.08%）。波动率差异较小，但股息率较高的资产类型也表现出较高的波动率。

3. 中国香港REITs概况

• 市场表现：中国香港REITs采用恒生REITs指数（HSREIT）作为代表，从2005年11月30日至2020年12月31日，累计涨跌幅达97.30%，高于恒生指数（82.30%）。
• Beta提升：近15年，香港REITs的Beta值缓慢上升，从0.36增加至0.48。
• 资产集中度：香港REITs以购物中心为主要投资资产，占总市值的68.34%。
• 股息率：香港REITs股息率主要集中在6%~8%区间，整体高于日本和美国市场。
• 领展表现：领展（Hongkong REITs）作为龙头公司，其价格表现与市场趋势有所差异，且在2020年疫情后表现相对稳健。

关键信息汇总

美国REITs关键数据

日本REITs关键数据

香港REITs关键数据

中国公募基础设施REITs展望

• 中国公募基础设施REITs试点已开启，政策与规则基本就绪。
• 未来投资价值可期，有望成为重要的投资工具。
• 可借鉴美国REITs的基础设施投资经验，提升市场参与度和资产质量。

风险提示

• 本报告分析基于历史公开信息，可能存在分析偏差。
• 基金及指数的历史表现不代表未来。
• 市场波动受宏观经济、政策调整及市场风格转换等多重因素影响，存在一定波动风险。
• 本报告不涉及对基金产品的推荐或对指数样本股的推荐。