20181213-西南证券-房地产行业政策点评_企业债发行迎来利好_或加剧行业分化整合_3页_487kb

企业债发行政策调整总结

核心内容

2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，标志着企业债发行政策迎来重要调整。此次政策调整的核心在于放宽企业债发行门槛，不再局限于国有企业，而是向优质民营企业敞开，尤其支持信用优良、经营稳健且对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的民企。

主要观点

• 政策导向转变：从过去对国企的垄断转向对优质民企的支持，体现了监管政策从“重主体”向“轻主体重行为”的转变。
• 融资限制放宽：允许房企发行企业债用于补充营运资金或投向保障性住房、长租公寓、产业园区等政策鼓励方向。
• 明确负面清单：对地产行业设定了较高的发行门槛，包括主体信用等级、资产总额、营业收入和资产负债率等，以确保资金流向合规领域。
• 去杠杆方向未变：虽然融资端有所放松，但房地产行业仍处于“去杠杆”阶段，未来3年信用体系的差异将影响房企竞争格局。
• 行业分化加剧：政策调整可能促使优质房企获得更多融资支持，而负债率较高、回款压力大的民企则面临更大的挑战。

关键信息

政策调整要点

• 主体范围扩大：从国企垄断转向支持优质民企。
• 地产行业限制：主体信用等级需达AAA，资产总额大于1500亿，营业收入超过300亿，资产负债率不超过85%。
• 融资用途明确：允许房企用于补充营运资金（不超过50%）或投向保障性住房、长租公寓、产业园区等。
• 融资规模控制：公开发债规模与公司债券余额合并不得超过净资产40%。
• 禁止投资方向：禁止传统的房地产投资或过剩产能投资。

投资建议

• A股推荐：万科A(000002)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、华侨城A(000069)、华夏幸福(600340)。
• H股推荐：中国恒大(3333.HK)、中国金茂(0817.HK)、旭辉控股集团(0884.HK)。
• 投资评级：维持“跟随大市”行业评级，对上述公司均给予“买入”评级。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能发生变化。
• 销售风险：房企销售可能不及预期。

行业数据

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