20190718-招商证券-物流地产专题报告：快递物流潮起潮落，物流地产走上前台_42页_1mb

快递物流行业分析与物流地产发展报告总结

核心内容概览

本报告分析了中国物流行业的整体发展状况及子板块（快递、快运、冷运、仓储）的现状与未来趋势，并重点探讨了物流地产的发展前景及国企混改对行业的影响。整体上，物流行业保持稳健增长，但面临成本控制、竞争加剧和区域发展不平衡等问题。物流地产因供需矛盾和土地资源稀缺，成为当前行业发展的重点方向。

主要观点

• 物流行业发展稳健：全国物流需求总体保持平稳增长，2018年社会物流总费用为13.3万亿元，占GDP比重为14.8%。尽管物流运行效率有所提升，但与发达国家相比仍有差距。
• 快递行业竞争激烈：快递行业进入壁垒高，但竞争异常激烈。行业集中度较低，CR8从2017年的76上升至2019年的81.7，预计未来将形成寡头垄断格局。快递企业面临成本压力，需提升运营效率和盈利能力。
• 快运行业发展潜力大：零担快运市场规模大，但行业集中度低。随着电商大件物流需求增长，快运业务向C端渗透，未来有望实现业务增长和利润提升。
• 冷运行业前景广阔：冷运市场因生鲜电商和医药冷链需求增长而扩大，预计2020年市场规模将达4300亿元。行业进入壁垒高，需具备技术实力和资金实力。
• 仓储行业供需矛盾突出：仓储行业面临高端设施缺口，土地资源稀缺导致供给受限。随着电商和第三方物流的发展，物流地产需求持续增长，投资回报率上升。
• 国企混改推动物流地产发展：三大国企合计拥有仓储土地资源超过1310万平方米，具备转型为成熟物流地产运营商的潜力。混改将加快资源整合和运营效率提升。

关键信息

行业数据概览

行业指数表现

重点公司财务指标（截至2019/07/18）

行业发展趋势

• 电商驱动物流地产需求：电商的快速发展推动了物流地产需求，尤其是高密度的仓储和物流设施。预计未来几年电商将继续保持较高增速，带动物流地产市场增长。
• 物流地产投资回报率上升：由于供需矛盾，物流地产租金上涨，投资回报率提升。一线城市物流地产净回报率超过7%，远高于商业地产和住宅地产。
• 智能化与自动化成为趋势：智能仓储系统在空间利用率、作业效率、人工成本等方面优于传统仓储，是未来物流发展的关键方向。
• 国企改革助力物流地产发展：国企混改将加速仓储资源的盘活与升级，提升行业整体竞争力。

风险提示

• 土地政策风险：土地供应紧张，尤其是高端物流地产用地，可能影响行业发展。
• 宏观经济下滑风险：经济下行压力可能对物流行业造成负面影响。
• 国企混改推进不畅风险：若混改政策执行不力，可能影响物流地产的转型升级。

未来重点推荐公司

• 中国物流地产：作为国内领先的物流地产运营商，具备良好的发展潜力。
• 中储股份：拥有大量仓储土地资源，具备较强的竞争优势。
• 东百集团：依托电商和第三方物流需求，发展智能仓储和物流地产。
• 南山控股：通过宝湾物流平台，布局全国高端物流园区，具备良好增长前景。

结论

整体来看，物流行业虽面临诸多挑战，但其发展稳健，各子板块呈现多元化趋势。物流地产因供需矛盾和土地稀缺，成为未来重点发展方向。随着国企混改的推进和智能化技术的应用，行业有望迎来新的增长契机。