房地产行业：华东区域二三线城市调研纪要-20180304-天风证券-12页

华东区域二三线城市房地产市场调研总结

核心内容概述

天风地产团队于2018年2月27日至3月2日对华东区域的5座城市（苏州、无锡、常州、扬州、南京）进行了实地调研，覆盖了5家地产公司及8个楼盘，从销售、价格、库存、土地市场、棚改及调控政策等多个维度分析了当前房地产市场状况。

主要观点与关键信息

1. 销售情况

• 整体趋势：18年1-2月销量普遍高于17年同期，但全年销量预计回落，最乐观情况是与17年持平。
• 区域分化：南京出现区域间去化率严重分化，部分城市因推盘量增加导致去化率下降。
• 推盘节奏：预计开发商将采取“前高后低”的推盘策略，在市场热度持续时尽快出货。

2. 库存状况

• 去化周期：整体处于历史低位，去化周期普遍在2-4个月之间。
  • 无锡：3-4个月
  • 常州：4个月
  • 扬州：2-3个月
  • 南京：3.2个月
• 库存结构：部分城市存在“预收证口径”与“广义库存”（含土地）的差异，广义库存去化周期更短。

3. 价格走势

• 17年情况：大多城市微涨，仅常州上涨70%。
• 18年预期：价格趋稳，但存在部分高价盘备案延后，实际成交价高于备案均价。
• 倒挂现象：限价城市一二二手房价格倒挂明显，如苏州工业园区、南京核心区域。

4. 土地市场

• 整体趋势：除扬州外，其他城市土拍市场出现降温或区域冷热不均。
• 土拍规则：达到最高限价后，竞拍转为集体报价，最接近中间价的开发商以中间价成交，但需现房销售。
• 土拍保证金：从50%提升至100%，导致部分开发商资金紧张，参与热情下降。
• 租赁用地：南京18年土地供应中租赁用地占比较大，且多为联合拿地，地价成本约为住宅用地的15%。

5. 调控政策

• 政策执行：部分城市执行严格限购限贷政策，部分较为宽松。
• 政策预期：18年政策大概率不会松动，国家层面短期内放松可能性较小。
• 苏州：政策相对温和，外地户籍仅需1年社保，尚未出台限售政策。
• 无锡：本地人可购两套，非本地户籍需1年社保，高层次人才不限购。
• 常州：无限购限贷，政策宽松。
• 扬州：最多买三套，外地人需1年社保，但实际操作灵活。
• 南京：本地户口最多两套，新增人才引进政策，短期对市场影响较小。

6. 棚改政策

• 货币化率下降：三线城市货币化安置率有所下降。
• 安置方式转变：部分城市由货币化安置转为实物安置，主要因房价上涨过快导致成本过高。
• 购房人群结构：部分楼盘购房人群中10%-15%为拆迁户。

风险提示

• 加息：贷款利率持续上浮，对购房成本形成压力。
• 政策收紧：房地产调控政策可能进一步加码。
• 销售增速不及预期：市场整体可能面临销售增速放缓的风险。

市场特点与趋势

• 市场集中度高：前十大开发商市占率在40%以上，行业集中度较高。
• 资金面紧张：中小房企融资成本上升，可能寻求并购或合作开发。
• 政策影响：政策对市场形成一定约束，但各城市差异较大，部分城市仍保持宽松。
• 库存压力：库存处于低位，部分城市存在“预售证口径”与“广义库存”的差异，市场去化能力较强。

各城市调研详情

1. 苏州

• 销售情况：年后销售较好，去化率稳定，购房者以刚需、改善及投资需求为主。
• 土地市场：冷热不均，姑苏区和工业园区土地稀缺，吴中、新区供应为主。
• 调控政策：相对温和，预售证价格留有利润空间。
• 市场前景：整体环境较好，中海、保利等龙头房企库存低位，未来可能频繁发生收购兼并。

2. 无锡

• 销售情况：18年前两个月去化率略高于去年，全年销量趋稳。
• 土地市场：政府起拍价提升，导致开发商退出，地价上涨为主要因素。
• 政策：预售证要求一次性推3万方，限购政策相对宽松，首套房利率上浮10%-15%。
• 市场集中度：前十大开发商市占率40%以上，融创、万科为主。

3. 常州

• 销售情况：1-2月表现良好，全年销量回落是大概率事件。
• 土地市场：18年有所降温，主要因资金紧张。
• 价格走势：16-17年上涨70%，预计18年下半年继续上涨。
• 调控政策：无限购限贷，政策宽松。

4. 扬州

• 销售情况：1月销量略高于去年，去化率略降但仍高于16年。
• 土地市场：依旧火爆，拍地企业多来自南京。
• 库存状况：预售证口径库存去化周期不到3个月，政府放宽预售条件缓解库存压力。
• 价格倒挂：新房价格低于备案均价，一二手房倒挂严重。
• 调控政策：最多买三套，外地人需一年社保，政策较为灵活。

5. 南京

• 销售情况：1-2月销量上升，但整体市场趋冷，去化率区域分化严重。
• 土地市场：18年前两个月供地以租赁用地为主，住宅用地较少。
• 库存状况：住宅库存239.31万方，去化周期3.2个月。
• 价格走势：核心区域限价4-4.5万，二手房价格5-6万，价格趋稳。
• 调控政策：本地户口最多两套，限购政策未松动，人才引进政策影响较小。

总结

华东区域二三线城市房地产市场整体处于供不应求状态，库存低位，价格趋稳，但部分城市存在价格倒挂现象。土地市场热度不一，部分城市出现降温，而扬州依旧火热。调控政策趋严，但各城市执行力度不一，苏州相对温和，南京、无锡政策较为严格。购房人群以改善需求为主，投资客比例在20%-30%之间。未来政策放松可能从地方开始，但国家层面短期内仍偏紧。市场集中度高，龙头房企资金面稳定，中小房企可能面临资金压力，寻求合作或并购。