20220215-中诚信国际-基础设施投融资行业_2022年2月_房住不炒_背景下城投企业参与保障性租赁住房业务的机遇及关注点_10页_526kb

保障性租赁住房发展及城投企业参与分析总结

核心内容概述

保障性租赁住房是近年来我国为解决新市民、青年人等群体住房困难问题而提出的重要住房政策。在“房住不炒”的政策背景下，国家及地方政府通过政策指引、土地支持、融资便利、税费减免等多方面支持保障性租赁住房的发展，将其作为新增住房供应的主力，成为稳增长、保民生的重要抓手。城投企业作为重要的参与主体之一，在保障性租赁住房发展中面临机遇与挑战。

主要观点

一、保障性租赁住房的背景与政策支持

• 背景：为缓解住房租赁市场结构性供给不足，中央政府提出发展保障性租赁住房，重点解决大城市住房突出问题。
• 政策支持：
  • 土地支持：允许利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋等建设保障性租赁住房，且不补缴土地价款。
  • 融资支持：保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励金融机构加大信贷支持；同时支持REITs试点，推动资产证券化。
  • 税费与价格支持：执行民用水电气价格，降低税费负担。
  • 财政支持：部分地区提供财政配套资金，如广东省每年安排2亿元省级财政资金支持。
  • 审批简化：各地简化审批流程，提高效率。

二、保障性租赁住房的发展模式

保障性租赁住房主要通过以下三种方式筹集：

1. 新建保障性租赁住房：

   • 集中建设：由政策性住房专营企业或市场化主体建设，土地获取方式包括协议出让、划拨等。
   • 配建模式：商品房开发商按比例配建，如青岛市中车四方智汇港项目按住宅面积的45%配建保障性租赁住房。

2. 盘活原有闲置房产：

   • 政府划拨、收购、租赁等方式获取闲置房产，改建为保障性租赁住房。
   • 成都等地采用BOT模式，由城投企业负责投资改建和运营管理。

3. 对外收购保障性租赁住房：

   • 政策性住房专营企业可收购其他市场主体建设的保障性租赁住房，回购价一般为成本价。

关键信息

1. 保障性租赁住房与公租房、共有产权住房的区别

2. 各地建设计划

• 全国层面：住建部提出“十四五”期间40个重点城市计划新增650万套（间）保障性租赁住房，其中2022年计划新增240万套（间）。
• 重点城市：
  • 上海：拟新增47万套以上，占新增住房供应总量的45%。
  • 北京：保障性租赁住房占比不低于新增住房供应总量的30%。
  • 广州：保障性租赁住房占住房总量的45.8%。
  • 深圳：不少于40万套，占住房建设筹集总量的45%。
  • 成都：计划建设筹集25万套，其中2022年计划5万套。
  • 杭州、宁波、金华等：保障性租赁住房占比目标为30%以上。
  • 西安：商品住房配建保障性租赁住房比例为15%，其中5%无偿移交政府。

城投企业参与保障性租赁住房的机遇

• 拓展展业空间：通过参与保障性租赁住房建设，城投企业可突破传统业务限制，拓展新的业务领域。
• 改善债务结构：通过低成本、长期限的项目融资，有助于优化债务结构，降低融资成本。
• 丰富融资渠道：可将保障性租赁住房作为底层资产，通过REITs或资产证券化实现资产变现。
• 提升资产质量：通过处置闲置土地资产，提升资产质量。
• 转型为城市运营商：可开展物业、社区服务等配套业务，推动城市综合运营能力提升。

城投企业需关注的问题

• 地方政府动力不足：部分地方政府因保障性租赁住房土地出让价值较低，对土地供给积极性不高。
• 项目收益性低：租金收入有限，多数项目收益仅能覆盖成本，运营周期长。
• 租赁需求不确定性：未来租赁市场变化可能影响项目需求和现金流。
• 管理不专业：非专业化运营可能导致项目效果不佳。
• 合作方流动性风险：合作开发模式下，合作方可能因资金问题影响项目推进。
• 办证难度：部分项目因土地性质复杂，存在办证困难。
• 多主体参与风险：项目质量不一，责任主体不清，影响规模经济形成。
• 利润波动风险：保障性租赁住房资产受房地产行业政策影响较大，可能冲击城投企业利润表。

结论

保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，正逐步成为新增住房供应的主力，是稳增长、保民生的重要抓手。城投企业参与该业务，有助于拓展业务范围、优化债务结构、丰富融资渠道并推动转型。然而，城投企业在参与过程中需关注土地供给、项目收益、运营能力、合作方风险及政策变动等因素，以确保业务可持续发展。