20131223-安信证券-房地产_新房成交量继续下降_18页_3mb

房地产行业动态分析总结（2013年12月23日）

核心内容

行业整体表现

• 本周上证综指和深证成指分别下跌 $5.07%$ 和 $5.49%$，申万地产指数下跌 $6.23%$，在23个一级行业中排名第21位。
• 地产股中，金隅股份、京投银泰、华夏幸福等公司涨幅居前，而万方发展、津滨发展、格力地产等跌幅较大。
• 投资评级维持“同步大市-A”，预计明年行业基本面仍处下降通道，工业用地升值及独特模式的企业将有更多机会。

新房成交量

• 46个主要城市周成交面积为515万平，同比/环比分别变动 $-19.7% / -4.1%$，同比增速较上周下降3.7个百分点。
• 一线城市合计同比/环比变动 $-17.2% / +3.1%$，二线城市同比/环比变动 $-18.8% / +2.1%$，三线城市同比/环比变动 $-24.4% / -24.5%$，降幅明显。
• 北京、上海、广州、深圳等城市周成交量同比变动分别为 $-4.8%$、$-1.5%$、$-53.0%$、$-20.5%$，其中广州同比降幅最大。

二手房成交量

• 上周16个城市二手房周成交面积123万平，同比/环比变动 $-10.2% / +8.7%$，同比增速较上周上升4.4个百分点。
• 一线城市二手房成交同比下降，其中北京同比/环比变动 $-30.6% / +8.0%$，深圳同比/环比变动 $-10.6% / -10.6%$。
• 11个二线城市同比/环比变动 $-4.7% / +12.1%$，3个三线城市同比/环比变动 $+42.6% / +10.1%$。

库存情况

• 26个城市一手房可售套数140.6万套，同比/环比变动 $+6.6% / +1.3%$，去化周期为10.4个月，较上周上升0.1个月，较去年同期增加0.9个月。
• 一线城市去化时间为6.0个月，二线城市为11.1个月，三线城市为13.9个月。
• 三线城市库存增长最快，去化时间同比增加1.5个月。

流动性状况

• 资金面紧张，货币市场利率大幅回升，质押式回购利率1天/7天较上周上升 $147\mathrm{bp} / 390\mathrm{bp}$ 至 $4.91% / 8.21%$。
• 票据直贴和转帖利率分别较上周上升 $126\mathrm{bp} / 126\mathrm{bp}$ 至 $8.58% / 8.4%$。

主要观点

行业基本面分析

• 行业基本面继续下行，人口结构变化导致长期需求趋弱，楼市分化加剧，一线和主流二线城市仍面临供不应求，而部分人口流失城市房价下行风险增加。
• 按揭贷款在银行“失宠”是趋势性变化，银行盈利压力促使贷款结构调整，更多资金投向小微企业和消费领域。
• 开发商快周转模式面临挑战，预售证管理和预收款监管趋严，影响资金周转效率。

政策与土地改革

• 政府将通过多渠道扩大土地供给，提高政策性住房供应比例，优先释放工业用地资源。
• 农村集体土地改革推进缓慢，短期内难以突破。
• 自住型商品房可能在其他城市推广，以满足不同人群的住房需求。
• 房产税优化存量资源配置，短期内以制度建设为主，长期可能成为地方收入来源。

投资建议

• 推荐组合：金隅股份（北京工业用地流转）、京投银泰（地铁上盖模式）、华夏幸福（园区开发模式）。
• 建议关注深圳工业用地龙头中粮地产。

关键信息

成交数据

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳周成交量同比分别下降 $4.8%$、$1.5%$、$53.0%$、$20.5%$。
• 二线城市：南京、杭州、宁波、苏州周成交量同比分别下降 $21.0%$、$12.6%$、$12.6%$、$12.6%$。
• 三线城市：金华、漳州、惠州、安庆周成交量同比分别上升 $125.6%$、$50.1%$、$19.6%$、$24.6%$。

库存数据

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳去化时间分别为5.7、4.0、9.6、10.4个月，同比变动分别为 $-0.6$、$-0.5$、$+4.1$、$+3.9$ 个月。
• 二线城市：杭州、南京、青岛、苏州去化时间分别为12.4、3.4、11.7、7.7个月，同比变动分别为 $+1.9$、$-3.0$、$+1.4$、$+1.3$ 个月。
• 三线城市：惠州、东莞、丹东、岳阳去化时间分别为7.5、12.5、29.3、15.6个月，同比变动分别为 $+0.9$、$+2.0$、$-6.2$、$-7.8$ 个月。

融资与项目拓展

• 多家房企发布融资和项目拓展公告，涉及土地竞拍、信托贷款、股权融资等。
• 部分房企通过股权质押、资产抵押等方式进行融资，以支持项目开发。

风险提示

• 金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期、地产政策大幅调整是主要风险因素。

附录

推荐股票

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