深度报告-20231127-东吴证券-房地产双轨制系列报告一_如何实现中国特色的双轨制新发展模式_23页_1mb

中国房地产市场正从“单一的商品房市场”向“商品房为主、保障房为辅”的双轨制新发展模式过渡。现有住房供应体系以市场化商品房为主力，保障性住房（包括公租房、保障性租赁住房等）则针对中低收入群体和新市民提供支持。

新加坡和德国的双轨制经验显示，政府强力干预、立法保障、租赁市场完善以及持续的资金投入是其成功关键。新加坡通过低价土地供应和中央公积金制度，确保大部分国民拥有住房；德国则通过住房合作社和租赁市场灵活性维持长期房价稳定。

中国的双轨制模式建议“高端靠市场、刚需靠保障”。保障房将填补当前结构供给不足，用2030年数据测算显示，保障房缺口约1.3亿套，将从商品房市场抽走大量刚需份额，尤其是在有较高入住门槛及配套设施的城市中心区域。

这一转型的关键点包括资金层面（以中央财政为主、地方辅之，且考虑通过REITs吸引社会资金）、土地层面（减少搭配供应、通过存量盘活如城中村改造增加供给）、运行机制（立法保障全封闭管理、限制套利行为）。

在投资层面，开发能力强、注重品质的房企（如保利发展、招商蛇口等）和代建龙头企业（如绿城管理控股）受益明显，可通过高产品标准提高商品房溢价，并通过代建模式实现轻资产扩张，抢占细分市场先机。

报告风险提示行业下行压力超预期及政策放松不及预期，需关注市场环境变化对双轨制模式推广的实际影响。

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