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房地产行业2013年9月1日总结

核心内容

2013年8月，房地产行业整体表现向好，但市场分化明显。申万地产指数上涨6.90%，在23个一级行业中排名第11位，涨幅高于上证综指和深证成指。然而，企业普遍回归一、二线城市，导致地价上涨速度超过房价，压缩了行业利润空间。同时，流动性趋紧对房贷总量和利率产生影响，使得销量低于预期的概率较大。

主要观点

• 行业整体表现：申万地产指数在8月涨幅较大，跑赢大盘，但部分主流地产股表现不佳。
• 企业战略调整：房地产企业集体回归一、二线城市，导致地价上涨，影响行业利润。
• 行业流动性：净投放规模小于上周，货币市场资金面小幅下降，但企业整体流动性压力较小。
• 业绩锁定性强：部分企业结算周期较长，未来业绩可期，如华夏幸福、保利地产等。
• 再融资主题：关注具备高预收账款、低估值、依赖融资增长的公司，如香江控股、冠城大通、阳光城等。
• 投资评级：维持地产行业“同步大市-A”评级，认为目前难有趋势性机会。

关键信息

一、二手房与一手房成交情况

• 一手房销量：
  • 48个城市8月月成交同比/环比变动分别为-9.9%和+5.0%，同比降幅较上月缩窄。
  • 一线城市同比/环比变动分别为-7.4%和+11.5%，其中北京、上海同比分别变动-27%和+30%。
  • 二线城市同比/环比变动分别为-9.0%和+1.7%。
  • 三线城市同比/环比变动分别为-14.5%和+11.9%。
• 二手房销量：
  • 上周17个城市二手房周成交同比/环比变动分别为13.6%和+12.7%，同比增速较上周上升17.5个百分点。
  • 北京、深圳环比均有明显上升，其中北京同比变动+6.5%。

二、库存情况

• 一手房库存：
  • 26个城市一手房可售套数同比/环比变动分别为+7.9%和+0.1%。
  • 去化周期为10.4个月，较去年同期增加0.8个月，较上周减少0.4个月。
  • 城市分化严重，一线城市去化周期远低于二、三线城市，分别为6.2个月和14.7个月。
• 库存周期：
  • 一线城市库存量指数继续下降，去化周期远低于二、三线城市。
  • 三线城市库存量增长明显，去化周期上升。

三、中报分析

• 销售与毛利：
  • 申万地产行业中期收入和利润分别增长43.8%和34.2%，净利润增速在所有行业中排名第三。
  • 整体法测算地产企业毛利率较去年中期下滑2.9个百分点至36.4%，但预计下半年结算项目毛利率会企稳回升。
• 库存与去化周期：
  • A股全部地产企业的去化周期为3.63年，较去年下半年有所提高。
  • 万保招金去化周期为3.15年，较年初上升0.43年。
• 投资与现金流：
  • 企业购买商品和接受劳务支付的现金同比增长73.3%，导致经营性现金流近3年首次净流出。
  • 大企业净流出量高于中小企业。
• 财务状况：
  • 净负债率下降，流动性压力较小。
  • 三项费用同比仅增长16.4%，占比较去年中期下降2.3个百分点。

四、重点公司分析

• 华夏幸福：
  • 上半年收入和利润分别为87.8亿和17.7亿，同比增长98.5%和40.4%。
  • 毛利率较去年同期下降13个百分点至44.6%，但较去年全年增长1.65个百分点。
  • 销售继续保持快速增长，预计下半年施工面积和竣工面积充足。
  • 投资建议为买入-A，6个月目标价为46.5元，相当于14年13.2倍市盈率。
• 保利地产：
  • 上半年收入和利润分别为305.4亿和34.1亿，同比增长51.3%和35.7%。
  • 毛利率为30.91%，同比下降6.6个百分点。
  • 销售低于行业整体水平，但前7月拿地总量已占去年合计的78%。
  • 财务安全性良好，销售回笼530亿，新增银行贷款264亿。
  • 投资建议为买入-A，6个月目标价为14.7元，相当于14年8倍市盈率。

五、融资动态

• 再融资：
  • 国兴地产、大名城、迪马股份、银润投资、天津松江、外高桥等企业发布了股权融资预案。
  • 渝开发、中华企业计划发行公司债。
• 融资方式：
  • 央行逆回购操作规模减少，但部分企业通过信托、银行贷款等方式融资。

六、其他重要公告

• 股权转让与增资：
  • 亿城集团转让子公司股权，华发股份对下属公司增资，华夏幸福下属公司增资。
• 高管变动：
  • 合肥城建、中粮地产、沙河股份等公司有高管变动。
• 重大事项：
  • 东华实业、格力地产、天保基建等公司有重大事项，如停牌、重大资产重组等。

七、估值分析

• 主要公司估值：
  • 万科A、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、华夏幸福、冠城大通、阳光城、首开股份等公司有详细的估值表。
  • 估值指标包括市盈率、市净率、净利润率、净资产收益率等。

风险提示

• 销量超预期下滑：由于流动性限制，销量低于预期的概率较大。
• 再融资受阻：再融资政策变化可能影响企业资金链。
• 地价上涨：企业集体回归一、二线城市，导致地价上涨速度超过房价，压缩行业利润空间。

图表引用

• 图1：销售毛利率连续下滑
• 图2：去化周期上行，但低于去年同期水平
• 图3：48个城市周成交合计同比-0.9%
• 图4：月末周成交数据小幅回暖
• 图5：一、二、三线城市周成交同比变动3%、0%、-7%
• 图6：17个城市合计同比+13.6%
• 图7：26个城市合计需去化10.4个月，同比增加0.8个月
• 图8：一、二、三线城市需去化6.2、10.8、14.7个月
• 图9：质押式回购利率1天/7天较上周变动-24bp/-44bp
• 图10：票据直贴和转帖利率较上周变动-6bp/-6bp
• 图11：北京成交同比-51.5%
• 图12：北京需去化7.7个月，同比增加1.3个月
• 图13：上海成交同比+44.5%
• 图14：上海需去化4.4个月，同比减少2.6个月
• 图15：广州成交同比+47.2%
• 图16：广州需去化6.9个月，同比增加0.4个月
• 图17：深圳成交同比-29.1%
• 图18：深圳需去化8.3个月，同比增加1.4个月
• 图19：杭州成交同比-0.8%
• 图20：杭州需去化11.6个月，同比增加3.5个月
• 图21：南京成交同比+26.5%
• 图22：南京需去化4.5个月，同比减少2.6个月
• 图23：苏州成交同比-54.5%
• 图24：苏州需去化7.6个月，同比增加5.1个月
• 图25：宁波成交同比-7.4%
• 图27：青岛成交同比+29.3%
• 图29：福州成交同比-57.7%

附表

• 表1：地产股周涨幅情况
• 表2：华夏幸福估值表
• 表3：周成交数据
• 表4：二手房周成交数据
• 表5：库存数据
• 表6：项目拓展公告
• 表7：融资公告
• 表8：其他重要公告
• 表9：安信地产估值表