20220614-粤开证券-_粤开证券_当前土地市场形势及对财政的影响分析_7页_835kb

报告摘要

2022年上半年，我国土地市场持续低迷，土地出让金和国有土地使用权出让收入大幅下降，对地方财政形成显著压力。粤开证券分析师罗志恒指出，土地市场低迷主要受到预期、需求和供给三方面影响，未来财政改革和政策调整将成为应对挑战的关键。

土地市场表现低迷：
2022年1-5月全国土地出让金同比下降54.6%，成交土地平均溢价率降至3.96%，为2016年以来最低水平。
- 31个省份土地出让金均呈负增长，超半数省份降幅超过50%。
- 262个城市土地出让金负增长，66个城市溢价率为0，显示市场极度低迷。
土地市场降温原因：
- 地产销售未筑底：居民购房意愿不足，平均消费倾向下降，预防性储蓄上升。
- 房企融资紧张：房企融资规模持续减少，债务压力大，现金流紧张。
- 疫情冲击供地节奏：多地疫情反复导致土拍延期，影响土地市场成交活力。
对地方财政的影响：
- 地方财政收入受到房地产相关税收和土地出让收入下滑的双重冲击，财政紧平衡态势加剧。
- 2022年1-4月，契税、土地增值税同比分别下降27.4%和1.7%。
- 土地财政依赖度从2019年的35.3%上升至2020年的38.8%，显示财政结构对土地依赖加深。
未来走势预测：
- 随着疫情缓解、经济恢复、居民收入增长，下半年土地出让收入降幅可能收窄。
- 热点城市将启动新一轮集中供地，但中西部地区土地财政下行压力可能进一步加大。
- 长期来看，土地财政难以持续高速增长，需推动财税体制改革，优化税制结构。

推动财税体制改革：
- 理清政府与市场边界，明确中央与地方事权与支出责任。
- 推进房地产税、资源税、环保税等税制改革，探索遗产税、赠与税、碳税等新税种。
- 减税降费政策应从数量型转向效率型，重点支持科技制造和中小微企业。
优化地方财政结构：
- 地方政府需改善营商环境，推动产业转型，吸引人口流入以优化税基。
- 地方财政收入来源需多元化，避免过度依赖土地财政。
加强中央财政支持：
- 增加对地方的转移支付，推动财力向市县基层下沉。
- 建立“三保”（保基本民生、保工资、保运转）底线保障机制。
优化债务与支出结构：
- 实事求是反映债务风险，提高财政支出效率。
- 避免财政负担过重，防止企业综合性成本上升抵消减税降费效果。
推动政策协同：
- 财政、金融、产业、区域等政策需协同发力，避免风险集中于财政。
- 避免财政税收万能论，提升经济治理能力。