20260224-财信证券-基金周报_商业不动产RIETs新规后产品初步分析_6页_338kb

报告摘要

基金周度报告（R3）总结

核心内容概述

本报告为2026年2月24日发布的基金周度报告（R3），内容涵盖基金市场表现、本周新发行基金概况、商业不动产REITs新规后产品跟踪分析以及相关风险提示。报告由刘黎分析师撰写，旨在为投资者提供市场动态与基金产品信息参考。

市场行情与数据回顾

1）农历春节节前一周（0209-0213）

A股市场：整体收涨，上证指数上涨0.41%，深证成指上涨1.39%，科创50上涨3.37%。
H股市场：微涨，恒生指数上涨0.03%，恒生科技指数上涨0.27%。
美股市场：下跌，标普500下跌1.39%，纳斯达克100下跌1.37%。
日韩股市：表现亮眼，日经225上涨4.96%，韩国综合指数上涨8.21%。
大宗商品：黄金价格小幅上涨，铜价和原油价格小幅下跌。

2）农历春节假期期间（0215-0223）

港股市场：收涨，恒生指数上涨1.94%，恒生科技指数上涨0.47%。
美日股市：小幅下跌，标普500上涨0.02%，纳斯达克100下跌0.10%；德国DAX上涨0.31%，法国CAC40上涨2.23%。
日经225：下跌0.20%。
韩国综合指数：上涨6.16%。
其他市场：越南VN30指数上涨1.05%，印度SENSEX30指数上涨0.81%。
大宗商品：黄金、铜、原油价格整体上涨，其中黄金价格波动较大。

本周基金新发行概况

总发行数量：截至2026年2月23日，全市场共有公募基金13818只，合计资产净值约37.21万亿元人民币。
本周新发行基金：共35只，具体分类如下：
- 主动管理型权益类基金：13只
- 固收+基金：6只
- 混合型FOF基金：5只
- 被动指数型股票基金：10只（涉及港股通汽车、港股通互联网、恒生生物科技、畜牧养殖、电池等主题）
- 增强指数型基金：1只（中证A500）

商业不动产REITs新规后产品跟踪

新规背景

2025年末，中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号），标志着商业不动产REITs的试点推出，有助于支持房地产发展新模式，提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

产品特点与关注点

商业不动产REITs：相比消费基础设施REITs，市场化程度更高，覆盖资产类型更广，仅需向证监会提交注册申请。
已申报产品：共有12只商业不动产REITs进入申报、受理阶段，涉及酒店、公寓、写字楼、购物中心、奥特莱斯、商业零售综合体等底层资产。
初步分析：
- 华泰紫金华华住安住商业不动产（深交所）：酒店业态，出租率稳定，现金分派率预测值中等，关注度高。
- 华安锦江商业不动产（上交所）：酒店业态，入住率偏低，存在存量竞争，关注度为观察。
- 光大保德信光大安石商业不动产（上交所）：商业零售综合体和购物中心，出租率无明显优势，2026年有调改计划，关注度为观察。
- 国泰海通砂之船商业不动产（上交所）：奥特莱斯，出租率高且稳定，现金分派率预测值有一定竞争力，关注度高。
- 中金唯品会商业不动产（上交所）：奥特莱斯，奥莱专业运营，现金分派率预测值具有竞争力，关注度为重点。
- 华夏凯德商业不动产（上交所）：购物中心与写字楼，现金分派率中等，办公业态可能成为弹性项，关注度为重点。
- 华夏保利发展商业不动产（上交所）：写字楼与购物中心，写字楼空置率偏低，购物中心出租率相对较低，关注度为观察。
- 华夏银泰百货商业不动产（上交所）：购物中心，项目竞争力强，但存在高收益业态受宏观和周期波动影响，关注度为关注。
- 华安陆家嘴商业不动产（上交所）：写字楼与商业零售综合体，办公租户集中度高，存在换租风险，关注度为观察。
- 汇添富上海地产商业不动产（上交所）：写字楼，租户集中且租约较长，存在租金变动及续约风险，关注度为关注。
- 中信建投首农食品商业不动产（上交所）：购物中心，租金单价下降趋于平稳，现金分派率预测值高于平均水平，关注度为关注。
- 国泰海通崇邦商业不动产（上交所）：商业零售综合体，面临二期供给压力，需时间验证策略有效性，关注度为观察。

风险提示

未正式发行、上市的REITs产品分析存在不确定性，产品关注度不等于推介。
新基金选择需综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业绩、回撤控制及行业行情等因素。
历史数据不能代表未来业绩。
REITs为非保本型产品，极端情况下可能无法完全回收本金。
经济、政策等内外因素可能影响基金收益水平。

投资评级系统说明

股票投资评级：
- 买入：投资收益率超越沪深300指数15%以上。
- 增持：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%～15%。
- 持有：投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%～5%。
- 卖出：投资收益率落后沪深300指数10%以上。
行业投资评级：
- 领先大市：行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上。
- 同步大市：行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%～5%。
- 落后大市：行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上。