20181119-申万宏源-2019年房地产行业投资策略_因城施策调整_政策改善可期_29页_2mb

因城施策调整，政策改善可期

核心内容

本报告分析了2019年房地产行业的投资策略，重点探讨了房价、土地出让收入和开发投资额作为影响调控政策的关键变量。通过回顾2012年至2018年的调控政策变化，指出房地产行业在销售、拿地、资金和人才等方面集中度持续提升，并认为2019年行业政策有改善空间，建议关注具备融资优势和市占率高的龙头房企，以及土地储备充足、业绩弹性高的标的。

主要观点

1. 房价、土地与投资为关键变量

   • 房价是金融系统安全的“锚”，大幅下跌将影响居民财富和金融系统稳定。
   • 土地出让收入是地方财政的“小金库”，下滑将加重地方政府债务风险。
   • 房地产开发投资能有效拉动上下游产业链，促进经济增长。

2. 当前房地产市场下行压力较大

   • 2018年9、10月，百城土地成交价款同比增速降至-51%和-39%。
   • 2018年扣除土地购置费的房地产开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率下降。
   • 部分城市出现楼盘降价、消费者维权现象，显示房价下行压力。

3. 2019年行业政策改善可期

   • 假设政策适度宽松，预计2019年开发投资额增速为4.9%，销售面积增速为-4.5%。
   • 若政策维持现状，开发投资额增速将为0.7%，销售面积增速为-9.4%。
   • 适度因城施策，有助于稳定市场，降低下行风险。

4. 投资建议：看好房地产行业投资机会

   • 推荐市占率高、布局一二线的龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口。
   • 建议关注土地储备充足、业绩弹性高的标的：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展。

关键信息

房价

• 一线城市二手房价格持续向下调整，受限价政策影响，部分区域出现降价现象。
• 限价政策导致新房与二手房价格倒挂，引发供需矛盾。

调控政策

• 2012年信贷政策宽松，2014-15年政策逐步放宽，2018年地方自主权增大。
• 2019年政策改善预期明确，尤其在二线城市。

土地财政

• 土地出让收入下滑，加重地方政府财政压力。
• 2018年土地成交价款同比增速降至-2.7%，土地市场明显降温。

开发投资额

• 2018年扣除土地购置费的开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率下降。
• 2019年预计开发投资额增速为4.9%，其中土地购置费增速回落至0.8%，建安投资增速为6.6%。

历史调控政策回顾

• 2012年：央行和地方调整信贷政策，刺激刚需，房地产开发投资增速从30%降至16%。
• 2014-15年：地方逐步放宽限购政策，结合棚改货币化去库存。
• 2018年：地方自主权增大，部分城市松绑限购，但土地市场明显降温。

投资建议

• 龙头房企：推荐万科A、保利地产、招商蛇口，因其市占率高、布局一二线。
• 高土储和业绩弹性标的：推荐新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展，因其具备较强的融资能力和业绩增长潜力。

政策建议

• 因城施策，分城分级调控：一线城市适当放松行政管制，二线城市关注政策修复，三四线城市加强风险防控。
• 金融政策支持刚需：降低首付比例和按揭利率，增强购房者信心。
• 加快租赁市场建设：推动“租售同权”，增加租赁住房供给，促进住房保障。
• 推动保障房建设：通过棚改、共有产权房等多渠道实现住房供给多元化。
• 房地产税立法：积极研究房地产税方案，实现“效率”向“公平”的过渡。

结论

2019年房地产行业基本面预计平稳下行，但政策改善空间较大。建议投资者关注具备融资优势和市占率高的龙头房企，以及土地储备充足、业绩弹性高的标的，把握行业改善带来的投资机会。